부동산과 세금 문제는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 여러분들이 부동산 매매에 대한 의사가 있다면 일단 세금부터 잘 알아야 합니다. 그럼 부동산을 취득할 때 어떤 세금의 종류가 있고, 어떤 기준으로 부과하는지 알아보도록 합시다. 

모르면 엉뚱한 곳에서 바가지를 쓸 수도 있으므로 미리 부동산 취득 시 세금에 대해 알아두셔야 합니다. 실제로 매수를 앞둔 분이라면 부동산에 예상비용을 추계해 산출해 달라고 하고, 잘 아는 전문가에게 자문을 구하는 것도 현명한 방법이라고 생각합니다.

저는 2010년도에 아파트를 매수한 경험이 있는데 당시의 부동산에서 제시한 영수증을 보니 등록세, 교육세, 대법원인지, 중지, 채권, 등본열람 및 발급, 수수료 등으로 구성돼 있어 의아한 항목이 있긴 합니다만 확인하고 대책을 세우기에는 이미 너무나도 많이 늦었습니다. 저처럼 무지한 채로 부동산을 취득하기보다는 잘 알아보시고 현명하게 취득하시길 권해드립니다. 저도 앞으로 매수한다면 꼼꼼하게 확인 후 매수할 계획입니다.

우선 부동산 취득이라고 하는 용어의 기본적인 개념부터 살펴보면 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의해 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 의미합니다.

# 취득세, 취득한 날로부터 60일 이내 신고·납부해야

부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청, 군청, 구청에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 

취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부해야 합니다. 

만약 부동산을 취득하고도 법령에 정해진 기한 내에 납부하지 않으면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)을 추가로 부담해야 하므로 취득세 납부 기한을 꼭 유념하시기를 바랍니다. 보통 부동산을 거래할 때 매수 시 부동산을 통해 세금을 납부하기 마련이지만 나홀로 등기를 하실 경우 기한을 명심하시기를 바랍니다. 

▼부동산 취득 시 과세표준 및 세율(취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 → 합계세율)

1)2013년 8월 28일 이후 최초로 취득하는 분부터 적용(‘지방세법’ (2013년 12월 26일 법률 제12118호로 개정된 것) 부칙 제2조)

2)국민주택이하(85m2 이하)는 농어촌특별세 비과세

※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐

# 취득가액 산정방법은?

취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.

단 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가격에 의해 계산합니다.

▼시가표준액

# 인지세, 계약서 등 증서 작성시 납부

또 부동산 취득시 납부해야 하는 세금으로 인지세가 있습니다. 인지세는 계약서 등 증서를 작성할 때에 납부하는 세금입니다. 부동산 취득과 관련해 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입해 증서에 첨부하고 소인해야 합니다. 단 등기이전의 경우에는 법원 공무원이 소인합니다.

▼부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액

※ 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세됩니다.

2015년 1월 1일부터 인터넷 상(‘전자수입인지’ 또는 ‘http://www.e-revenuestamp.or.kr’)에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로 변경됐으며, 우표형태의 종이수입인지를 첨부·소인하는 방식은 폐지돼 사용할 수 없으니 참조하시기 바랍니다.

# 국세청, 부동산 취득 자금출처 조사

부동산을 미성년자나 배우자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해봐야 합니다. 왜냐하면 국세청은 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등을 고려해 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사하고, 조사결과 취득자금 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부해야 할 수도 있기 때문입니다.

국세청 조사결과 재상증여 사실이 밝혀지만 세금 부담이 따르게 됩니다. 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금의 출처와 자금의 흐름을 철저히 조사받게 되며, 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비해 세금을 30% 이상 더 불게 되니 유의하셔야 합니다.

부동산을 상속받거나 증여받는 경우 별도로 내야 하는 상속세 또는 증여세에 대해서는 차후 포스팅을 하면서 살펴보도록 하겠습니다.

PS 이 내용은 국세청의 부동산 세법 안내를 참고해 작성하였습니다. 실제로 매매 시에는 거래 공인중개사 및 법무사의 자문을 받으시길 바라며, 해결하기 어려운 부분이 있으면 관련정부부처에 문의하시기 바랍니다.

행복주택은 주로 젊은 계층을 위한 공공임대주택입니다. 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은층에게 80%, 취약·노인계층에게 20%가 공급됩니다. 

2016년 3월 모집부터는 취업준비생, 재취업준비생, 대학생 신혼부부, 예비신혼부부도 입주 신청이 가능합니다. 젊은 층의 주거안정을 위해 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통 이용이 편리한 곳에 지으며, 2017년까지 총 14만호의 행복주택이 공급될 계획입니다. 

산업단지 지역에 공급되는 행복주택은 산업단지 근로자를 포함한 젊은층에게 공급물량의 90%가 공급됩니다. 

신청자격별 입주자격 및 소득·자산기준은 아래의 박스 내용을 참조하시기 바랍니다. 자세한 사항은 반드시 해당 지구별 공고문을 확인하셔야 합니다.

# 행복주택 신청자격별 입주자격 및 소득·자산 기준은?

<참고사항>

(*) 2016년도 적용 소득 기준 ‘전년도 도시근로자 가구당 월평균소득’ 4,816,665원(3인이하 기준) 

(**) 2016년도 적용 자산 기준 

  - 대학생등, 주거급여수급자 : 부동산(토지·건축물) 12,600만원, 자동차 2,465만원

  - 사회초년생등, 신혼부부등, 고령자, 산단근로자 : 부동산(토지·건축물) 21,550만원, 자동차 2,767만원

(***)신혼부부 등(예비신혼 제외), 고령자, 주거급여수급자, 산단근로자의 ‘해당세대’란 

- 공급신청자가 속한 세대의 세대주 및 세대원 전원(공급신청자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있는 공급신청자의 배우자 및 공급신청자의 직계존·비속, 공급신청자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있지 아니한 공급신청자의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 공급신청자의 직계존·비속을 포함)을 말함

# 입주자격, 행복주택 자가진단 서비스로

행복주택 홈페이지에는 주택 보유 여부, 소득수준 등의 문항으로 입주 자격 여부를 사전 판단할 수 있는 '행복주택 입주자격 자가진단' 서비스가 있습니다. (바로가기:http://www.molit.go.kr/happyhouse/selftest_main.jsp). 자격이 되는지 먼저 알아보시고 이후 공보 일정을 참조해 좋은 조건의 거주 기회를 맞으시기 바랍니다.

흔히 어느 분야에서나 숨은 고수들이 있기 마련입니다. 부동산 분야도 책도 읽고 카페에 가입해서 공부를 하다 보면 재야의 고수들을 알게 됩니다. 그들이 언론을 통해 또는 관련된 주제의 카페를 통해 하는 말은 주의깊게 볼 수밖에 없습니다. 그들의 선견지명으로 인해 고정팬이 생기기도 합니다. 언론에 보도된 재야의 고수들의 입을 통해 올해의 부동산 시장을 전망해보도록 하겠습니다. 부동산 재야의 고수, 필명 아기곰, 빠숑, 조던의 올해 부동산 전망은 어떨까요?

# 아기곰, 4분기 공급과잉 지역 하락

우선 아기곰님. 아기곰님은 ‘부동산 비타민’이라는 책을 저술하셨고 부동산 재테크 모임인 ‘아기곰 동호회’의 운영자입니다. 가끔 부동산 강의도 하시는데 몇 년 전에 그분의 소중한 강의를 들은 적이 있었는데 기록으로 남겨놓지 못해 안타깝군요.

아기곰님은 지난 1월 매일경제 보도에서 "부동산시장은 정책·심리적 영향이 큰 곳이지만 시장 분위기와 상관없이 워런 버핏이 말하는 '가치투자'가 기본 중 기본"이라며 "강남권 재건축 단지는 지난해 이후 급등해 너무 오른 감이 있어 올해 추격매수는 수익률이 기대치보다 낮을 공산이 크다"고 말했습니다. 강남이야 워낙 자본이 든든하신 분들이 접근하는 곳이라서 큰 관심은 없지만 부동산 흐름을 읽을 수 있기에 가볍게 볼 수 없는 지역입니다. 올해 강남권을 염두에 두고 계시다면 구매하는 데 더욱 주의를 하고 급매 위주로 전략을 짜보는 것이 현명할 것 같습니다.

그는 또 "개발 호재가 가시화되는 지역이나 전세가 비율이 빠르게 오르는 단지, 재건축에 비해 상대적으로 가격이 덜 오른 입주 아파트를 고르는 것이 부동산 투자의 가치투자 방법"이라며 "하락세인 시장에서는 급매물을 잡는 것이 중요하지만, 개발 호재 등으로 상승세를 타는 곳은 발품파는 것 외에도 가격변동률 비교 분석이 필수적"이라고 지적했습니다. 가격변동률 비교, 역시 부동산도 통계를 기반으로 과학적으로 접근해야하나 봅니다.

아기곰님은 또 지난 1월 한국경제신문에서 2017년 부동산 시장을 2016년보다 어려울 것이라고 진단했습니다. 그는 “지난해에는 악재 우려 때문에 어려웠다면 올해는 우려가 현실로 나타날 것”이라며 “상반기는 어려운 시장이 되겠고 하반기는 지역에 따라 차별화가 나타나며 하락하는 지역과 상승하는 지역이 있을 것”으로 예측했습니다.

그는 또 2017년 4분기부터 공급이 많은 지역은 집값이 하락하고 공급이 상대적으로 적은 지역은 꾸준히 상승할 것이라는 분석했습니다. 

# 빠송, 가장 큰 악재는 ‘대출 규제’

빠숑님은 ‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를 운영하고 계시며, ‘부자들만 알고 있는 수도권 알짜 부동산 답사기’, ‘다시 쓰는 택리지 부자의 지도’, ‘흔들리지 마라, 집 살 기회 온다’ 등 다수의 책을 집필하신 분입니다.

빠숑님은 지난 1월 한국경제신문 보도에서 올해 부동산 시장의 가장 큰 악재로 ‘대출 규제’를 꼽으면서 “투자 수요가 빠진 지역은 입주 물량이 몰리면 역전세 및 시세 하락까지 연결될 가능성이 있다”고 지적했습니다. 

그는 “2013년부터 2015년까지는 전국 모든 부동산이 상승장이었지만 2016년부터 지역별로 차이를 보이기 시작했다”며 “올해 이런 차이가 더 심화될 것”으로 내다봤습니다. 최근 5년 동안 크게 상승한 지방 시장은 지역에 따라 조정장이 펼쳐지고 공급 대비 수요량이 더 많은 수도권, 특히 서울은 조금 더 긍정적인 시장이 될 것이라는 분석을 내놨습니다.

# 조던, 신도시 입주폭탄 주의해야

조던님은 JD부동산경제연구소를 운영하고 계시며, M이코노미뉴스에서 칼럼을 집필하고 계시는 분입니다.

그는 부자가 되는 공식에 대한 칼럼을 통해 땅이나 주식으로 부자가 될 수 있다고 강조하고 있습니다. 따라서 여유자금으로 많이 오를 종목(주식, 땅), 가격이 싼 종목(주식, 땅), 가격이 정해지지 않는 종목(주식, 땅)을 사되 처음부터 싸게 사라는 점을 강조하고 있습니다. 처음부터 싸게 유망한 것을 사고 많이 오를 때에 가서 팔아야 한다는 것이죠. 어찌보면 당연한 이치이지만 이를 실천에 옮기기는 어려운 것 같습니다.

조던님은 2월 칼럼에서 “한 마디로 폭풍전야와 같다. 대형 신도시들의 입주가 카운트 다운에 들어갔다. 신도시 입주는 입주폭탄이다. 그것이 떨이지면 인근 구도심의 아파트는 추풍낙엽이 된다. 부동산 관련업에 종사하는 필자로서는 제발 2008년의 악몽이 되살아나지 않기를 기도해 본다”라고 하면서 올해 부동산 시장에 대한 우려를 나타냈습니다.

세 분의 인터뷰를 살펴보니 아무래도 올해 부동산 시장은 날씨에 비유하자면 '비'나 '눈'에 해당되는 것 같습니다. 앞으로 부동산 시장을 지켜보면서 대출도 어느 정도 건전화 되고, 정부가 규제를 풀 때 쯤 매매를 고려하는 것이 낫지 않을까 하는 나름대로의 결론을 내려봅니다. 저는 당분간 시장을 지켜보면서 좀 더 공부에 매진하겠습니다.

하나의 물건을 놓고 극명하게 다른 시각으로 바라보는 것이 무엇이 있을까요? 저는 대표적인 것이 아파트라고 생각합니다. 왜 이렇게 생각하는지 한 번 들어봐 주시겠어요?

제가 사는 곳은 서울 2호선 라인의 A역 인근 아파트입니다. 그리고 제가 사는 지역의 아파트에는 저 외에도 B라는 직원도 같은 동에 거주하고 있습니다. 저는 자가지만, B는 세입자입니다.

어느날인가 A역에 있는 규모가 큰 공공성이 짙은 장소가 현대화 사업을 추진할 것이라는 기사가 난 적이 있습니다. 저는 “집값이 올라가겠구나”라면서 흥분된 마음으로 B에게 이야기했지만 B의 반응은 시큰둥했습니다. 오히려 “지하철역만 복잡해지지 뭐가 좋냐”고 부정적인 이야기를 하더군요. 

그 이후론 입장이 틀린 지인과는 집값에 대한 이야기는 하지 않습니다. 집을 소유하냐 하지 않느냐에 대한 시각차가 너무 크기 때문에 자칫 잘못하다가는 논쟁에 이를 수도 있기 때문입니다. 너무 서두가 길어졌군요.

제가 이렇게 길게 경험을 이야기한 것은 서로의 입장차이가 그렇게 큰 이유는 집값이라고 하는 것이 한 두 푼 하는 것도 아니고 워낙 덩치가 큰 단위로 거래가 이뤄지기 때문일 것입니다. 전 재산을 집 하나에 걸고 있는 사람들이 워낙 많을테니까요. 평범한 소시민인 저 또한 그렇습니다. 이렇기 때문에 우리들은 집값 전망에 예민할 수밖에 없습니다.

이제 본론에 들어가서 지난해 주택청약시장에는 광풍이 불 정도로 건설경기가 호황을 누렸고, 강남 재건축 아파트도 대폭 상승하는 현상이 일어났습니다. 그렇다면 과연 집값은 거품일까요? 아니면 정상적인 상승을 이뤄낸 것일까요?

이에 대해 심도 깊은 분석을 한 보고서가 있어서 소개해드립니다. 

한국주택금융공사 주택금융연구원의 방송희 연구위원은 ‘적정성 지수를 통한 주택가격거품 검증’이라는 주제의 보고서를 통해 ▲주택시장 구조와 주택가격 거품의 정의 ▲인구구조 변화와 주택시장 ▲한국의 주택가격이 거품 유무 등에 대해 진단했습니다.

이 보고서가 나온 배경은 인구구조가 고령화 됨에 따라 주택가격 거품론이 다시 수면 위로 부상하면서 중장기 주택가격 전망수요 확대와 가격하락 리스크에 대해 점검할 필요성이 있기 때문입니다. 

# 소득대비 집값 비쌀까? 쌀까?

일각에서는 소득대비 주택가격비율(PIR) 수준이 미국이나 일본에 비해 매우 높고, 서울은 뉴욕, 샌프란시스코보다 높다는 근거로 주택가격 거품론을 제기하고 있습니다. 

이 근거론에 따르면 2008년 기준 한국아파트 PIR은 전국 6.26, 서울 12.64배로, 비교국인 미국 3.55, 일본 3.72, 비교도시인 뉴욕 7.22, 샌프란시스코 9.09보다 높은 수준입니다.

2013년 기준으로 한국의 PIR은 전국 4.8, 서울 9.4로 주요국 및 주요도시와 비교해 여전히 높은 수준으로 보이지만 이는 지표를 산출하는 기준이 달라 절대적인 수치만을 보고 판단할 수는 없는 문제라고 합니다.

그렇다면 외국과 우리나라의 PIR 산정 기준이 어떻게 다른 걸까요?

외국의 경우 소득 및 주택가격을 구분지역별 대푯값을 이용하지만, 한국의 PIR산정시 소득은 전국 근로자가구 소득을 사용, 주택 가격은 지역의 대푯값을 사용하기 때문에 상대적으로 주택가격이 높은 서울 및 수도권은 고평가되며, 주택가격이 낮은 비수도권 지역은 저평가되는 문제가 있고, 소득을 전국기준으로 사용하기 때문에 상대적인 변화만이 의미를 가질 수 있습니다.

▼ 주요국 및 주요도시 소득대비 주택가격비율(PIR) 비교

-한국 및 서울의 PIR은 국민은행 발표자료(2013년) 기준, 일본은 Japan Property Central이 2013년 조사한 신규아파트 및 10년 이상 아파트의 PIR평균 사용, 기타 도시 및 국가의 PIR은 Performance Urban Planing(2012년) 기준 

# 고령화시대, 집값 폭락할까?

‘저출산 고령화’는 우리나라 사회상을 표현하는 여러 추세 중 대표적으로 꼽히는 현상입니다. 이에 따라 고령화가 되면 집이 남아돌아 집값이 폭락할 것이라는 것이 폭락론자들의 대표적 논거입니다. 그렇다면 정말로 고령화가 됐을 때 집값이 폭락하리라고 예상될까요?

예측을 하는데 있어서 중요한 것은 논리적 근거입니다. 결론만 이야기하자면 보고서는 인구구조가 변화되더라도 주택 수요가 급격하게 줄지는 않을 것이라고 예측하고 있습니다.

그 이유는 이렇습니다. 인구구조의 변화는 주택시장에서 중요한 영향 요인이라는 것은 맞습니다. 하지만 주택의 소비단위는 인구가 아니라 가구이기 때문에 주택 수요 변화에 있어서 인구수보다 가구수가 더욱 중요한 변수로 작용합니다. 인구증가세는 2015년을 기점으로 하락세로 전환된 반면, 가구수는 2035년도까지 증가세를 보일 것이라는 전망입니다.

가구구조의 변화는 장기적으로 주택수요를 세분화시켜 지속적으로 새로운 수요가 유지될 가능성이 높고, 주택의 공급이 수요의 변화에 따라 탄력적으로 반응할 것으로 기대하고 있습니다.

# 적정성 지수로 본 집값, 거품일까?

보고서에서는 주택가격의 적정성지수를 바탕으로 집값 거품을 진단했습니다. 그럼 먼저 주택가격의 적정성에 대해 알아봐야겠죠.

주택가격의 적정성지수는 주택가격을 직관적으로 파악할 수 있는 방법으로 시장근본가치 대비 주택가격 비율을 통해 주택 가격의 거품여부를 판단하는 것입니다. 시장근본가치 대비 주택가격 비율을 주택의 적정성지수로 정의, 여기서 주택의 시장근본가치는 주택을 보유함에 따라 발생하는 임대료의 합을 현재가치로 할인해 계산합니다.

할인금리는 미래에 발생하는 수익을 현재가치 할인하는 금리로, 투자자의 위험성향에 따라 다양한 금리가 활용될 수 있습니다. 이 보고서에서는 회사채수익률(3년)을 사용했습니다.

1990년 1월부터 2016년 11월까지 전국, 수도권 및 광역시 지역의 아파트가격 적정성지수를 추정한 결과, 2008년 금융위기를 전후로 가격조정과정을 거친 것으로 보이며, 현재 주택가격이 자산가치보다 고평가돼 거품이 존재할 가능성은 낮은 것으로 판단했습니다. 

2016년 11월 기준 한국의 아파트 적정성지수는 0.60, 서울의 아파트 적정성지수는 0.72입니다. 이 결과에 따르면 현재의 서울 및 한국의 아파트가격에 거품이 존재할 가능성은 낮은 것으로 판단되며, 다만 2016년 하반기 이후 적정성지수가 가파른 상승추세로 전환돼 지속적인 관찰이 필요합니다.

▼ 전국 및 서울 적정성지수 추정결과 

적정성지수는 주택가치에 영향을 미치는 주요변수의 변화를 반영한 결과에 기초해 가격을 판단할 수 있는 지표로, 주택시장 의사 결정에 효과적 수단이 될 것으로 연구자는 판단했습니다.

▼ 지역별 일반아파트와 재개발대상아파트의 적정성지수 추이

일반아파트에 비해 재개발대상아파트의 가격은 고평가되어있고, 시장가격과 근본가치가 유사한 균형수준, 다만 지역간 편차는 존재하며, 재개발아파트가격도 현재 고평가되어 붕괴가 우려되는 거품이 존재한다고 보기는 어렵다고 판단하고 있습니다. 

결론적으로 금융위기 이후 주택가격은 임대료 상승과 금융환경의 변화로 상승한 자산의 근본가치가 시장가격에 반영된 것으로, 시장가격의 자산가치 이탈현상, 즉 거품이라고 진단하기 어렵다고 연구자는 판단하고 있습니다..

하지만 지역별, 유형별, 시장별 편차를 반영한 추가 분석과 상시 점검이 필요하다는 것은 당연한 제언이겠죠.

PS 주택 구매 또는 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 신중하고 지혜롭게 선택하고 행동에 옮기시기 바랍니다.

 지난 해 뜨거웠던 부동산 시장이 올해는 어떤 전개 양상을 보일까요?

한국감정원 KAB부동산연구원이 2017년 주택시장을 전망했어요.

연구원은  “올해 주택시장은 금리인상 가능성, 경기둔화 등 대내외 경제 불확실성 지속과 주택담보대출 적정화 조치, 입주물량 증가 등의 영향으로 매매시장은 약보합세로 전환되고 전세시장은 안정세를 보일 것”으로 전망했네요.

2017년 전국 주택매매가격은 0.2% 하락할 것으로 전망했는데요, 그 근거는 미국이 지난해 12월 기준금리를 0.25% 인상하고, 연 3회 추가 인상할 계획임을 발표함에 따라 국내 기준금리 변화 가능성이 높아 주택시장의 매수심리가 위축될 것으로 전망했어요. 아무래도 금리가 올라가면 대출금리는 더 많이 인상되는 경향이 있죠. 이에 따라 무리하게 대출금을 내면서 주택을 매매하려는 매수심리가 죽고, 대출을 받은 가계의 소비가 위축될 것으로 보여요.

또 대내외 경제 불확실성 지속과 더불어 가계부채 관리, 대출규제 및 청약제도 조정 등 최근 부동산 규제정책 시행, 입주물량 증가 등의 요인이 매매시장의 하방 위험요인으로 작용할 것이라고 분석했어요.

하지만 2017년 전국 주택전세가격은 매매와 달리 0.3% 소폭 상승될 것으로 전망했어요. 연구원은 이 정도의 상승은 안정세라고 판단하고 있군요. 하지만 국지적인 입주물량 증가로 전세물량이 집중되는 수급불균형 지역이 발생할 위험성이 있어 수급상황에 따라 지역별 전세시장은 양극화 현상이 뚜렷해질 것으로 예상되고 있어요.

수도권 아파트의 매매가격지수는 2008년 9월 1.54로 최고점 확인 후 현재 1.51로 최고점 대비 약 98.6% 수준이며, 지방권은 2015년 12월 최고점 확인 후 약보합세, 전국은 2016년 11월(1.58) 이후 최고점 수준을 지속적으로 유지하고 있어요.

2016년 12월 청약경쟁률은 전국 7.5:1로 부산, 대구, 제주를 제외하면 한 자리수로 낮아졌으며, 특히 서울과 경기는 각각 7.4:1, 3.6:1로 나타났어요.

청약경쟁률은 미래의 자산가치 상승에 관한 기대감이 작용하는 특성이 있는 만큼 2017년부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR), 잔금대출 규제 강화 등의 영향으로 전국적인 청약 열기는 당분간 진정될 것으로 예상된다고 하네요.

또 하나의 특징은 아파트 매매가 가장 활발한 연령대는 35~44세까지지만 60세 이상의 연령층도 아파트 매매거래량이 증가 추이를 보이고 있다는 점이에요.

이렇게 된 이유는 65세 이상 고령층도 인구유입이 증가하면서 지속적으로 매매거래가 증가됐을 것으로 분석되고, 또한 임대 투자수익에도 관심이 커 이들 연령층의 아파트 매매거래량이 증가되고 있다고도 분석할 수 있어요.

올해의 부동산 시장이 연구원에서 전망한 대로 될 지 아니면 예상을 깨고 상저하고의 양상을 보일지 궁금하네요. 투자를 하시는 분들은 좀 더 보수적인 관점에서 접근해야 할 때인 것만은 분명한 것 같아요.

PS 실제로 투자에 임할 시 투자의 판단과 책임은 본인임을 잊지 마시고 지혜롭고 현명한 투자를 하시기 바랍니다.

 갑자기 태도를 바꿀 때 손바닥 뒤집듯 한다고 하죠? 요즘 갑자기 바뀌어 버린 부동산 분위기를 놓고 이렇게 표현해 봤습니다. 어떻게 공감이 되시나요?

지난해 가을부터 저는 아파트를 구매하고자 마음먹고 있었습니다. 서울, 인천, 경기도 여기저기 아파트를 돌아다니면서 매물을 보았었죠. 당시만 해도 매물이 싹 자취를 감추었습니다. 매도자는 의기양양했으며 매수자는 애가 타는 분명한 매도자 우위 시장이었지요. 매물은 나오자마자 기다렸다는 듯이 매수자가 쏙 가져가는 분위기였습니다.

 
지난 11월의 에피소드가 생각납니다. 저는 경기도에 소재한 H 아파트를 구매하고자 마음먹고 있었습니다.

H 아파트는 분당선 C역에 소재한 대단지 아파트로 1단지와 2단지가 있습니다.

1단지는 1997년에 준공된 아파트로 약 3000세대로 이뤄져 있으며, 2단지는 1999년에 준공된 아파트로 약 1000세대로 구성돼 있습니다.

1단지의 장점은 지하철역에 보다 근접하다는 점입니다. 2단지의 장점은 1단지보다 더 늦게 지어졌으며, 주차장과 엘리베이터가 연결되는 구조였습니다. 전 1단지보다 2단지를 구매하고 싶었지만 단지수가 적어서인지 2단지가 더 매물이 귀했습니다.

H 아파트 단지 인근에 있는 마음씨 좋아보이는 부동산 아주머니와 안면을 트고 몇 번 부동산을 방문하면서 동네 이야기도 하고 사는 이야기도 하면서 친해지도록 노력했습니다. 그러자 아주머니께서 어느 날 정말로 시세보다 저렴한 매물을 소개해주기에까지 이르렀습니다.(아~~~ 횡재했나?)

매물이 저렴하게 나온 이유는 주인이 지방에 거주하는 분이어서 당시 부동산 분위기를 모르고 시세보다 1천5백만원 정도 저렴하게 내놓았습니다. 이분은 최근 전세를 새롭게 줬고 매매도 같이 진행해 달라고 한 상태였습니다. 일단 매물을 보고 알겠다고 하고 집으로 돌아왔지만 자꾸 구매하는 쪽으로 마음이 기우는 것이었습니다.

그래서 일단 가계약금으로 몇백만원을 보내기로 했는데......

저런, 이런 일이 있을 수 있나요? 저는 H 금융회사를 이용하는데 시스템 점검으로 일요일까지 금융거래가 안된다고 하지 뭡니까! (그날은 토요일이었습니다.) 저는 부동산 아주머니께 이런 사실을 알리고 양해를 구한 후 월요일에 돈을 입금하기로 했습니다. 그런데 다시 부동산 아주머니가 전화를 해서 매물 주인이 시세대로 올려버렸다고 합니다. 아주머니도 이런 일이 있을까봐 걱정되어서 빨리 가계약금을 붙이라고 했던 것이었다면서요.

주인이 인근 부동산에 현 시세를 물어보고 올린 것 같다고 아주머니가 말씀하셨어요. 그래서 “그 물건은 저와 인연이 없나 보네요.”라고 말하고 전화를 끊었습니다.

H 금융회사 때문에 거래가 불발된 이 해프닝을 다행이라고 해야 할까요, 불행이라고 해야 할까요? 분명한 것은 당시에 조급함이 좀 있었다는 사실이지요. 주식이든 부동산이든 조급증은 경계해야 할 요!주!의! 대상이죠. 여튼 시세보다 저렴했던 그 물건은 그렇게 저와 작별을 해야만 했습니다.

지난해 말부터 부동산에 관심이 있는 물건은 네이버 알림을 설정해 놓는데 거의 알림이 오지 않았으나 요즘엔 알림이 시도 때도 없이 울리네요. 그리고 매물이 없다고 당혹해하던 부동산에서 매물이 있다고 문자가 오기도 하고요. 지난 번 에피소드까지 경험하고 나니 어떻게 시장 분위기가 이렇게 180도로 바뀌는지 헛웃음이 나기도 하더군요.

지금은 분명 매도자보다는 매수자 우위의 시장이 맞는 것 같습니다. 하지만 급속하게 올랐던 부동산 가격이 그렇다고 쉽게 내려갈 것 같지도 않은 분위기입니다. 앞으로 부동산의 미래는 어떻게 될까요?

지난해 부동산 시장이 워낙 좋다보니 서점에서도 부동산 서적이 좋은 판매실적을 거뒀다고 하는데요.

지난 6월 21일 교보문고에 따르면 2016년 상반기 부동산 관련 도서 판매량을 분석한 결과  지난해 같은 기간보다 66.9% 증가한 6만8781권으로 집계됐다고 하네요. 2012년 2만5134권, 2013년 2만4031권에 비하면 놀라운 성장세를 보이고 있죠. 그만큼 부동산 열기가 뜨거웠다는 것을 방증하고 있네요.

YES24를 통해 부동산 키워드를 넣고 판매량을 기준으로 한 서적을 검색한 결과 다음의 10권의 책들이 순서대로 보이는군요. ▲10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석 ▲나는 마트 대신 부동산에 간다 ▲투에이스의 부동산 절세의 기술 ▲앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다 ▲부동산 위기인가 기회인가 ▲대한민국 부동산의 미래 ▲부동산 상식 사전 ▲부동산 & 금융 100문 100답 ▲태어나서 처음 하는 진짜 경매 공부 ▲부동산 매수매도 타이밍 인사이트

여러분은 이 중에서 몇 권 정도 보셨나요? 저는 2권을 읽었네요. 기회가 된다면 책에 대한 리뷰도 공유하면서 함께 성장할 수 있기를 바랍니다.