함께 하는 성장

불가능합니다.
임차인의 갱신요구에 대한 거절은 주택임대차보호법 상 갱신거절 사유에 포함되어 있는 경우에만 가능합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 규정 및 사례는 다음과 같습니다. 

임차인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 직접 거주 필요성을 통보하고 입주할 수 있습니다.

개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없습니다.

다만, 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
(1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
(2) “(1)”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
② 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

이번 계약갱신청구권 도입 시 임대인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있도록 하였습니다. 다만, 일부 이를 악용하여 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했습니다.

정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 임대인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있도록 하여 손해배상제도의 실효성을 높일 것입니다.

※  [현행] 임대인, 임차인, 소유자, 금융기관 등 → [개선] 갱신거절 임차인 추가

계약갱신청구권제도가 시행되어 임대인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 되었다는 것은 사실과 다릅니다.

임대인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 임대인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것은 이미 주지의 사실입니다.

개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며, 새로운 임대인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없습니다.

한편, 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워 졌다는 주장도 있으나,

계약갱신청구권이 시행되어도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한하여 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없습니다.

 ※ 이상의 내용은 국토교통부에서 정책자료집에 정리해 발표한 내용입니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사하여야 합니다.

’1개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

(예시) 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 ’20. 8. 30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 함

다만, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하야야 합니다.

※ 계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

(예시) ’20. 12. 20. 체결된 계약 또는 같은 날 묵시적 갱신이 된 계약은 위 계약의 기간만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 함

갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

가능합니다.
묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.

계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

※계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

가능합니다.
기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됩니다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다.

(’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상 계약기간이 남아있어야 합니다.)

행사할 수 없습니다.

계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 ’20. 7. 31.부터 ’20. 8. 31.사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

4년 이상을 이미 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라고 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 가능합니다.

※ 주택임대차보호법 제4조 ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

불가능합니다.
이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증(계약금 수령 입증, 계약서 등)할 수 있어야합니다.

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

가능합니다.

가능합니다.
다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

※(사례) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액

임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.8월(계약종료 1개월전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

그렇지 않습니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야합니다.

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.

※ 이상의 내용은 국토교통부 정책풀이집 사이트에서 발췌한 것입니다. 자세한 내용은 국토교통부 주택정책과 044-201-3325에 문의하시기 바랍니다.

기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 국세청 등 관계부처가 합동으로 구축한 부동산 정책정보 웹사이트 “정책풀이집”이 9월 23일부터 운영에 들어갔습니다.

부동산 정책정보 웹사이트 주소는 'www.molit.go.kr/policy/main.jsp' 입니다.

기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 국세청 등 관계부처가 합동으로 구축한 부동산 정책정보 웹사이트 “정책풀이집”의 초기화면.

기존에 국토부에서 운영 중이었던 부동산 마이크로 페이지를 “정책풀이집” 이름으로 확대‧개편한 사이트입니다.

그동안 짧은 시간에 다수의 정책이 시행되면서 국민들의 질의가 증가하고 현장의 다양한 사례들에 대한 민원이 발생함에 따라 국민불편을 신속히 해소하고 소통을 강화하기 위하여, 관계부처가 합동으로 정확한 정책을 원스톱으로 제공하는 통합 사이트를 구축한 것입니다.

부동산 "정책풀이집”사이트에서는 ▲주택시장 안정대책 ▲임대차 제도개선 ▲수도권 주택공급 등 주요 정책기조를 중심으로 세제․금융 등 부문별 정책내용을 일목요연하게 정리해 게시하고 있습니다.

또한 그간 관계부처에 주로 제기된 질의와 적용사례를 종합한 FAQ를 게시하고, 검색기능을 추가하여 사용자 편의를 제고하고자 한다고 하는데요.

부동산과 관련된 실질적인 의문사항과 이에 대한 적절한 답변이 게시돼 있어 유용한 정보를 제공할 것으로 보입니다.

서울시가 왕십리역에서 상계역을 잇는 동북선 도시철도 사업 계획을 발표했습니다. 2024년 완공을 목표로 추진되는 이 사업이 완성되면 노원구 중계동 은행사거리에서 왕십리역까지 출퇴근 시간이 현재 약 46분에서 24분 단축된 약 22분으로 줄어들 것으로 예상됩니다. 또, 상계역에서 왕십리역까지 현재 37분(4호선↔2호선 환승 기준)에서 12분 정도 단축된 25분이 될 것으로 서울시는 발표했습니다.

서울시는 동북선 도시철도 민간투자사업의 협상대상자인 (가칭)동북선경전철주식회사(주간사 현대엔지니어링)와 7월 24일(월) 최종 협상을 완료하고, 올해 말 실시협약 체결을 목표로 KDI 공공투자관리센터 검토, 시 재정계획심의 등 내부 심사, 기획재정부 민간투자사업심의위원회 심의, 시의회 보고 등 관계 절차를 추진한다고 밝혔습니다. 

(가칭)동북선경전철(주)는 동북선 민간투자사업 추진을 위해 대표회사 현대엔지니어링을 비롯해 현대로템, 브이그 등 총 6개사가 공동으로 출자해 설립 예정인 특수목적법인(SPC)입니다.

서울시는 최종 협상이 완료됨으로써 동북선 도시철도 사업이 본격적으로 추진되어 실시협약 체결을 거쳐 2019년 상반기 착공, 2024년 완공될 것으로 예상했습니다. 

동북선 도시철도는 왕십리역~제기역~고려대역~미아사거리역~월계역~하계역~상계역까지 총 연장 13.4km 전 구간이 지하에 건설되며, 정거장 15개소, 차량기지 1개소 등이 들어설 예정입니다. 동북선 사업은 민간이 건설하고 이용료로 수익을 내는 수익형 민간투자사업(BTO, Build Transfer Operate) 방식으로 추진됩니다. 

서울시는 ▴동북선경전철(주)가 동북선을 건설하고 ▴준공과 동시에 소유권을 서울시에 양도 ▴30년 동안 동북선경전철(주)이 직접 운영해 사용자 이용료로 수익을 내는 구조라고 합니다. 총사업비는 약 9,895억 원(2007년 1월 기준)으로 민간 사업시행자(동북선경전철(주))가 총 사업비의 50%를 부담하고 나머지 50%는 재정(시비 38%, 국비 12%)이 투입됩니다. 최소운영수입보장(MRG, Minimum Revenue Guarantee)은 없습니다.

‘동북선 민간투자사업’은 지난 2010년 10월 (가칭)동북뉴타운신교통(주)(주간사 경남기업)가 우선협상대상자로 지정되어 협상이 진행되었으나, 우선협상대상자의 사업수행(재무)능력 미충족, 자금조달계획 불확실, 향후 사업 추진 불투명 등을 사유로 2015년 12월 우선협상대상자 지정이 취소되고, 2016년 1월부터 차순위 협상대상자인 동북선경전철주식회사와 새롭게 협상이 재추진되었습다. 

높은 전월세 때문에 고민이시라면 서울시가 지원하는 ‘보증금지원형 장기안심주택’에 관심을 가져보시는 것은 어떨까요? ‘보증금지원형 장기안심주택’은 전월세보증금 30%, 최대 4,500만원까지 최장 6년간 무이자로 지원하는 주거지원사업으로서 지난 2012년 도입 이후 매년 신청자를 받아 2016년 12월말 기준으로 5,681호에 전월세 보증금을 지원해 왔습니다.

서울시는 ‘보증금지원형 장기안심주택’을 2017년도 공급물량 1,500호 중 4차로 500호를 공급한다고 지난 24일 밝혔습니다. 이번에 공급하는 500호 중에 30%(150호)는 우선공급 대상입니다. 이 가운데 20%(100호)는 출산장려 등을 위해 신혼부부에게, 10%(50호)는 태아를 포함한 미성년자가 3인 이상인 다자녀가구에게 우선 지원됩니다.

서울시는 2016년도 9월부터 수시신청 접수를 받아 신청자들이 상시적으로 접수 할 수 있는 시스템을 갖추어 공급하고 있습니다. 금년 1차~3차 공급을 통해 실수요자들에게 수시 신청기회를 확대하였고, 이번 4차 공급에도 보다 많은 무주택 서민이 ‘장기안심주택’ 사업의 혜택을 받을 수 있도록 서울시 전체 동 주민센터, 지하철 1~8호선 등을 통한 홍보를 강화해 실시하고 있습니다.

전세주택·보증부월세주택을 물색시 개업공인중개사에게 의뢰·중개 받을 경우에 법정 중개보수는 세입자가 부담하고, 임대인인 주택소유자가 지급하여야 하는 중개보수는 장기안심주택 공급정책에 적극 협조할 수 있도록 전액 시재원으로 대납하고 있습니다. 

지원 대상 주택은 순수 전세주택과 보증부월세주택(반전세)으로, 보증금 한도는 1인 가구의 경우 순수 전세의 전세금 또는 보증부월세의 기본보증금과 전세전환보증금의 합이 2억 2천만 원 이하, 2인 이상의 가구의 경우 최대 3억 3천만 원 이하의 주택입니다. 다만 보증부월세의 경우 월세금액 한도는 최대 50만 원까지입니다.

지원 대상 주택의 기준에 적합한 주택에 세입자가 이미 거주하는 주택에 대하여도 계약을 체결할 수 있으며, 주택소유자, 세입자, 서울주택도시공사가 공동으로 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지원하는 형식으로 이루어집니다.

서울시는 전월세 가격상승으로 주거생활에 어려움을 겪고 있는 최저 주거생활자의 주거안정에 도움을 주고자 전월세 보증금이 1억 원 이하에 해당하는 경우에는 지원금액을 전월세 보증금의 50%, 최대 4,500만 원까지로 상향하여 지원하도록 ’17년 5월18일 조례를 개정한 바 있습니다. 대상주택의 전용면적은 1인 가구는 60㎡ 이하, 2인 이상 가구는 85㎡ 이하입니다.

지원 대상은 모집공고일 기준으로 서울에 거주하는 무주택세대구성원으로 도시근로자 가구당 월평균 소득액이 70% 이하인 가구입니다. 도근로자 가구당 월평균 소득 70%는 4인 가구의 경우 월 평균 총 수입이 394만 원 수준입니다. 소유 부동산은 19,400만 원 이하, 자동차는 현재가치 2,522만 원 이하여야 합니다. 

▼가구원수별 도시근로자 가구당 월평균소득 70% (자료 서울시)

2년 단위 재계약으로 최대 6년간 지원이 가능하며 시는 재계약 시 10% 이내의 보증금 인상분에 대해 30%를 부담함으로써 주거비 상승 부담도 최소화 할 계획입니다.

또한, 전월세보증금 보장 채권확보를 위해 신용보험가입이 가능한 위법건축물인 다세대주택과 연립주택(옥상 등 공용부분에 법 위반건축이지만 세대내 전용부분이 위법사항이 없는 주택에 한함), 오피스텔(바닥난방, 취사시설, 화장실 등 주거시설을 갖춘 오피스텔에 한함)에 대해서도 지원 대상 주택으로 확대했습니다. 이는 주택임대차시장의 지속적인 전월세 가격상승과 임대차물건 품귀현상 등으로 세입자들이 자금여력에 걸맞은 임대차주택 물색에 많은 어려움이 있다는 현실을 반영한 것입니다. 1~2인 가구의 증가추세에 실수요층이 선호하는 주거용 오피스텔에서 전월세보증금을 지원 받고자 하는 경우에는 동 주민센터에 반드시 전입신고가 되어야 합니다.

서울주택도시공사는 24일(월) 홈페이지(http://www.i-sh.co.kr)에 지원 대상자 모집 공고를 내고 ’17년 8월1일(화)~8월31일(목)까지 수시 방문 신청접수를 받습니다. 자세한 사항은 서울주택도시공사(SH) 콜센터(1600-3456)에 문의하시기 바랍니다. 신청접수기간 내에 서류심사대상자 및 입주대상자를 별도통보하고 동시에 계약체결도 가능한 한편 12월29일(금)까지도 계약할 수 있습니다.

▼세입자 부담금 산출 예시(자료 서울시)

※ 전세보증금 

    - 전세계약의 경우 : 전세금

    - 보증부월세계약의 경우 

      · 기본보증금과 전세전환보증금(「주택임대차보호법」제7조의2 및 같은 법 시행령 제9조에 따라 전월세전환율을 입주자 모집공고일 기준으로 적용하여 산정한 금액)을 합한 총액

국토교통부(장관 김현미)가 미래 신성장 산업으로 발돋움하고 있는 부동산 산업의 발전방향과 미래전략을 모색하기 위해 한국부동산경제단체연합회와 공동으로 우수논문 경진대회를 개최한다고 지난 2일 발표했습니다. 공모 기간은 7월 3일(월)부터 8월 31일까지 진행되니 관심이 있는 분이라면 자신의 역량을 마음껏 펼쳐보시기 바랍니다.

이번 경진대회는 한국부동산분석학회, 한국감정원, 한국토지주택공사, 주택도시보증공사가 참여하며, 오는 11월 10일(잠정)에 개최되는 “제2회 부동산산업의 날” 행사의 종합컨퍼런스와 연계해 추진됩니다. 부동산산업의 날 행사에서는 종합컨퍼런스, 논문경진대회, 잡페어, CEO 특강 등이 진행될 예정입니다.

산학연 등 전문가로 구성된 심사위원회에서 사전심사와 본 심사를 거쳐 총 8개 입상작을 선정하며, 심사 기준은 미래지향성, 창의성, 정밀성, 실증성을 중점 평가합니다. 시상은 11월 10일 제2회 부동산 산업의 날 행사장에서 실시하고, 종합컨퍼런스에서 논문 발표도 할 기회를 얻을 수 있습니다.

또한 상금과 특전도 있어 더욱 눈길이 가는데요. 최우수상(1편) 및 우수상(2편) 수상자에게는 국토교통부 장관상이 수여되며, 부상으로는 최우수상 500만 원, 우수상 각 300만 원, 장려상(5편) 수상자에게는 이번 행사에 참여한 한국감정원장 등 기관장상과 각 100만 원을 시상할 계획입니다.

또한, 대학생들의 공모전 참여 제고를 위해 수상자에 대하여는 한국감정원 및 주택도시보증공사의 신입 및 경력직 사원 채용 시 서류 전형을 면제하는 특전을 제공할 계획입니다.

참가는 ▲일반 및 전문가(부동산관련 학계, 연구원, 실무종사자), ▲대학생(2년제 이상) 및 대학원생(석·박사과정, 휴학생 포함) 등 2그룹으로 나누어 실시합니다.

공모분야 주제는 부동산 산업·경영·금융·개발·투자·관리·통계·평가, 부동산서비스·플랫폼, 리츠, 크라우드펀딩, 소비자보호, 위험관리 등과 관련된 모든 분야입니다.