국토부 산하 10개 공공기관 임대차 불공정 약관 개정 추진

국토교통부(장관 김현미) 산하 공공기관이 체결하는 임대차 계약의 공정성이 한층 높아질 예정이다. 국토교통부는 산하 공공기관과 합동으로 임대차 계약의 불공정 여부를 자체 검토하고, 불공정 여지가 확인된 약관은 전면 개정하기로 결정했다고 지난 17일 밝혔다.

지난 3월, 공정거래위원회는 인천국제공항공사, 한국공항공사, ㈜에스알(SR), 코레일유통 4개 기관에 대한 임대차 계약서를 검토해 13건의 불공정 약관에 대하여 시정 조치를 한 바 있다.

이번 검토는 국토부 산하 공공기관 중 공정거래위원회에서 이미 조사한 4개 기관 이외에 임대차 계약 체결 건이 있는 11개 기관에 대하여 국토교통부가 자체 검토를 실시한 것으로, 공정위에서 발표한 불공정 약관 사례를 참고해 공공기관별로 법률자문 등을 거쳐 진행했다.

국토부와 해당 공공기관의 자체 검토 결과, ‘약관의 규제에 관한 법률’, ‘상가건물 임대차보호법’, ‘민법’ 등 관계법령에 따라 11개 기관 총 2,340개 계약서 중, 10개 기관의 62개 유형의 약관이 불공정 여지가 있는 것으로 확인됐다.

10개 공공기관 : 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국도로공사, 한국철도공사, 한국감정원, 국제자유도시개발센터, 한국국토정보공사, 코레일네트웍스, 워터웨이플러스, 대한건설기계안전관리원

10개 공공기관은 이번 검토 결과를 바탕으로, 불공정성 여지가 있는 약관 조항을 전면 개정할 계획이다.

불공정 약관의 주요 사례와 개정 내용은 다음과 같다.

한국토지주택공사, 한국국토정보공사의 임대차 계약서에 포함된 ‘임차인이 정해진 기한까지 명도를 이행하지 아니하는 경우 통상 임대료·관리비·연체료 등의 2배에 해당하는 금액을 임대인에게 지급하여야 한다’는 조항은 임차인에게 실제 발생한 손해 범위 이외의 과도한 손해배상 의무를 부과하고 있어, 약관법 제6조 따라 불공정한 것으로 검토 되었다.

따라서, 통상적인 수준인 임대료·관리비·연체료에 해당하는 금액 만큼만 임대인에게 지급토록 하는 약관으로 개정될 예정이다.

또한, ‘임차인이 명도를 불이행하거나 임대료·공과금 등을 체납하는 경우 임대인이 단전·단수 할 수 있다’는 조항은 약정기간 만료여부, 임대차보증금이 남아있는지 여부 등 구체적인 사정을 고려하지 않고 단전, 단수조치를 할 수 있도록 하는 것으로, 약관법 제6조에 따라 임차인에게 부당하게 불리하므로 삭제될 예정이다.

그리고 ‘천재지변이나 기타 불가항력에 의한 사유, 임대차 계약의 해지 등으로 임차인에게 손해가 발행한 경우 임차인의 손해배상 및 이의제기 등을 원천적으로 금지한다’는 조항은 임차인에게 부당하게 불리할 뿐 아니라, 임대인의 책임을 배제하는 조항으로 약관법 제6조, 제7조에 따라 불공정하므로 개정할 예정이다.

이 외에도, 임대인에게 법률(상가건물 임대차보호법 등)에서 규정하지 아니한 계약 해지권을 부여하거나, 최고절차 없이 계약을 해지할 수 있도록 하는 조항의 경우 약관법 제9조에 따라 불공정하므로, 사전 최고 후 법률에 따라 계약해지가 가능한 경우에만 계약을 해지할 수 있도록 개정할 계획이다.

국토교통부 김재정 기획조정실장은 “불공정 약관에 대한 국토교통부와 산하 공공기관의 자체 시정이 향후 우리사회의 공정한 거래 질서 확립에 공공부문이 솔선수범하는 계기가 될 것으로 기대한다”면서 “불공정 약관 시정 등 사후적 조치 뿐 아니라 국민과 최접점에 있는 공공기관의 적극적인 혁신활동을 통해 국민이 체감할 수 있는 사회적 가치 실현 활동에도 국토교통부와 산하 공공기관이 앞장설 계획”이라고 밝혔다.

< 주요 불공정 약관 내용 >

① 명도 불이행시, 임차인에게 과도한 손해배상 의무를 부과하거나 임대인이 단전·단수를 할 수 있도록 하는 조항

② 임차인의 손해배상 및 이의 제기를 금지하는 조항

③ 법령상 강제하지 않은 보험 가입 의무 조항

④ 임대인에게 법률(상가건물 임대차보호법 등)에서 규정하지 아니한 계약해지권을 부여하거나 최고 절차 없이 계약을 해지할 수 있도록 하는 조항

⑤ 임차인에게 과도하게 개설 개선 등의 수인 의무를 부과하는 조항

⑥ 임차인의 부속물 매수 청구권을 배제하는 조항

⑦ 부당하게 임대인의 면책특권을 부여하는 조항

⑧ 일방적인 계약 변경권을 임대인에게 부여하는 조항

⑨ 임차인에게 과도하게 위험을 전가하는 조항

⑩ 약관의 일방적인 해석권을 임대인에게 부여하는 조항