<북 리뷰>부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

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부동산 세금 규모 파악에 도움

절세란 합법적으로 세금을 줄이는 기술. ex)낙찰받은 노후한 빌라를 리모델링해 가치를 높인 뒤 높은 가격으로 매도하는 방법. 건물의 가치를 높이는 데 소요된 비용은 모두 필요경비로 인정. 필요경비로 지출된 금액만큼 양도차익이 줄어들고 결과적으로 양도소득세 절감.

# 단 며칠 차이가 세금의 큰 차이를 만든다

조정대상지역 2017년 8월 3일 이후 취득/ 2년 보유 및 2년 거주

# 국세와 지방세란

투자수익률 계산할 때 국세뿐 아니라 지방소득세도 반드시 고려해야

국세/국가에 내는 세금. 국방, 치안, 도로, 철도, 국민복지 등 국가의 살림살이를 위한 재정수요를 충당하기 위해 국민에게서 거두어들이는 세금.

ex. 임대소득세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세

지방세/지방자치단체에 내는 세금. 시군구청이 주민복지, 주민 편읭시설 등 지역의 살림살이를 위한 재정수요를 충당하기 위해 주민에게서 거두어들이는 세금.

ex. 취득세, 재산세, 지방소득세(부동산 임대소득세, 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세)

# 납세의무자의 유형

-납세의무자 : 과세대상별로 분류되는 납세의무자. 일반 개이니나 개인ㆍ법인(기업) 사업자 등을 납세의무자로 하고 있다.

-제2차 납세의무자 : 납세의무자가 납세의무를 이행할 수 없을 때 납세의무자와 특수관계에 있는 자로서 본래의 납세의무자를 대신해 납세의무를 지는 자를 말한다. ex.법인의 과점주주(50% 초과 주식 소유)

-연대 납세의무자 : 하나의 납세의무에 대해 각각 전액의 납세의무를 지는 2인 이상의 납세의무자. 공동사업을 운영하는 경우 등이 이에 해당한다. ex.상속세, 증여세

<과세 대상의 예시>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

상가를 토지와 건축물로 나누어 생각해보자. 건축물과 토지는 재산세 과세대상이므로 재산세 납부, 건축물은 종합부동산세 과세 대상 아님, 사업용으로 쓰이는 토지는 과세대상(별도합산과세 대상)이지만 공시가격 80억 원이 넘어야 과세되므로 대부분 사가는 종부세 납세의무가 생기지 않는다.

# 과세표준이란 무엇인가?

과세표준이란 세법에 의해 직접적으로 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량(종량세) 또는 가액(종가세)을 말하는 것이다. 대부분의 세금은 투자활동 등을 통해 얻은 수입금액을 기준으로 사용된 지출금액을 차감해 과세표준을 정하고 있으며, 과세표준에 세율을 곱해 계산한 값을 납부해야 할 세금으로 정하고 있다.

<양도소득세의 과세표준>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

근로소득의 경우에도 연봉에 세율을 적용하는 것이 아니라 법에서 정하고 있는 공제 항목들을 차감하고 난 후의 금액에 과세표준의 세율을 적용한다. 따라서 수익ㆍ소득과 과셒표준은 다른 의미이며, 정확한 세액산출을 위해서는 과세표준을 계산할 줄 알아야 한다.

# 양도소득세 사례

이상훈 씨 2년 미만 상가 매도할 계획

취득가액 4억 매도가 5억

2년 미만 보유 후에 매도할 경우 양도소득세율이 40%라는데 양도소득세가 4천만원일까?

취득세, 공인중개사 보수, 세무사 수수료, 상가 리모델링 비용으로 5천만원 지출

이상훈 씨의 과세표준 구하기.

취득세, 공인중개사 보수, 세무사 수수료, 상가 리모델링 비용 5천만원 지출 공제 가능.

매도가격 5억 원에서 취득가액 4억 원과 각종 공제액 5천만 원, 법으로 정해진 기본공제액 250만 원을 차감한 4750만원이다. 즉 이상훈 씨의 양도소득세는 1억 원에 40%를 곱해서 구하는 것이 아니라 과세표준 4750만 원에 40%를 곱해서 구해야 한다. 내야 할 세금은 1900만 원이 된다.

# 세율이란

과세표준에 곱해지는 비율

#세율의 표시방법에 따른 분류

1.정률세율

백분율로 표시되는 세율로 과세표준이 종가세로 이루어지는 세목.

근로소득세,  취득세, 재산세, 양도소득세, 종부세, 상속세, 증여세 등 일반적으로 접하는 대부분의 세금이 종가세와 정률세율로 이루어짐.

2.정액세율

화폐단위(원)로 표시되는 세율. 과세표준이 종량세로 이루어지는 세목.

<종가세, 종량세, 정률세율, 정액세율>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

#과세표준 크기와 변화에 따른 분류

1.비례세율

과세표준의 크기에 관계없이 일정하게 정해진 세율. 단순비례세율과 취득.등록 면허세처럼 과세대상에 따라 비례세율이 두 가지 이상으로 적용되는 차등비례세율이 있다.

2.누진세율

과세표준이 커질수록 점차 높아지는 세율. 단순누진세율과 초과누진세율이 있다.

# 납세지란 무엇인가

납세자의 신고, 신청, 청구 및 납부 등의 관할관청이 어디인가 하는 장소적 기준.세금을 신고하거나 납부할 때 과세관청이라고 아무데나 가서 신고하고 납부하는 것인 아니라 반드시 기준장소의 관할 과세관청에 신고하거나 납부하도록 되어 있다.

세금을 신고할 경우 국세는 홈택스, 지방세는 위택스 홈페이지를 이용해 전자신고와 우편신고가 가능하다.

국세 납세지 : 종부세, 소득세 등은 개인의 주소지

지방세 : 취득세, 재산세 등은 물건의 소재지

<세금 유형별 신고 및 납부기한>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

# 초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

납세자나 과세관청의 착오가 없는데도 환급세액이 발생하는 경우가 있는데 바로 사업자의 부가가치세 환급이 여기에 해당한다.

ex. 임대할 목적으로 업무용 오피스텔을 분양받는 과정에서 계약금을 지불하고 일반 임대사업자 등록을 한 경우에는 납부하는 부가가치세 환급을 받을 수 있다.

국세는 국세청 홈택스에 접속해 회원가입을 한 뒤 공인인증서를 등록해야 한다 그 다음 신고납부란에 들어가서 신청하면 간단히 환급신청을 할 수 있다. 지방세는 위택스에 접속해 회원가입을 하고 환급신청을 할 수 있다.

#종잣돈을 모으며 부동산 정보에 귀 기울이자

독한 마음으로 커피 한 잔, 담배 한 갑 , 교통비 등 소소한 비용이라도 줄여가면서 종잣돈을 모아야 한다.

비수기로 들어서면 부동산에 대한 이야기가 화젯거리에서 멀어지고 부동산 투자는 이제 하면 안 된다는 식의 이야기가 들려온다. 그러나 이때야말로 투자 적기인 경우가 많다.

모두가 외면할 때 투자한다면 다시 부동산 성수기가 찾아왔을 때 남들보다 더 많은 투자수익을 얻을 수도 있을 것이다.

#부동산 구입 시 내는 세금 : 취득세

취득세란 개인이나 기업이 지방세법에서 정하고 있는 자산을 취득할 때 부담하는 세금.

부동산 취득한 날로부터 60일 이내에 취득물건의 소재지 시군구청에 취득세 신고 및 납부를 해야 한다.

이때 부동산을 취득한 날은 부동산매매계약서상의 잔금지급일을 말한다. 간혹 계약서상의 잔금지급일보다 실제 잔금치급일이 늦어지는 경우도 있는데, 그래도 개인 간의 거래 서 취득일은 계약서상의 잔금일로 적용된다. 

증여로 취득한 경우에는 증여계약일로부터 60일 이내, 토지를 사서 그 위에 집이나 상가를 짓는 경우에는 그 건물의 허가일로부터 60일 이내에 신고와 납부를 하도록 돼 있다. 다만 상속받을 때는 재산 배분 등의 문제가 있을 경우를 감안해 일반적인 취득과 달리 신고하는 데 시간적인 여유를 많이 주고 있다. 즉 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월 이내)에 신고 및 납부해야 한다.

취득세는 취득가액이 곧 과세표준이며 여기에 해당하는 세율을 곱해 계산한다. 

<매매 등의 유상취득 시 취득세>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

취득세 신고납부기한을 어기면 가산세.

# 부동산 보유 시 내는 세금 : 재산세

재산세란 소유한 재산에 대해 부과되는 세금으로 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세대상으로 한다. 매년 6월 1일 시군구청에서는 위에 열거한 재산의 현재 소유자에게 재산세 고지서를 발부한다.

매수일에 따른 재산세 : 6월 1일 기준 사실상의 소유자를 재산세 납세의무자로 하고 있다. 매수인의 입장이라면 매수일을 6월 2일로 정해야 재산세를 절감할 수 있다.

건축물 재산세의 납부기한 : 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

토지 재산세 납부기한 : 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

주택에 대한 재산세는 두 번에 나누어 부과. 산출세액의 1/2은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 1/2은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

주택분 재산세액이 20만 원 이하인 경우 7월 16~31일 기간 동안 한꺼번에 부과 징수된다.

선박과 항공기의 납부기한은 7월 16일부터 7월 31일까지

#재산세는 어떻게 계산하는가?

시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한 다음 과세표준에 세율을 곱해 계산한다.

시가표준액은 국토교통부 '부동산공시가격 알리미' 사이트를 통해 조회할 수 있는데, 개별단독주택, 표준단독주택, 공동주택, 개별지, 표준지 등 부동산의 공시가격 정보도 확인할 수 있다.

공정시장가액비율의 경우 주택은 60%이고, 건물과 토지는 70%다. 

#과세표준 = 시가표준액 * 공정시장가액비율(60%, 70%)

#재산세액 = 과세표준 * 세율

주택은 공시가액이 시가표준액이다.

ex. 주택 시가 6억, 시가표준액 3억 5천, 재산세로 납부해야 할 총금액은? 재산세액은 총70만8천원

과세표준 = 3억 5천만원 *60%=2억1천만원

재산세액=2억1천만원 *0.25%-18만원(누진공제)=34만5천원

재산세 도시지역분=2억1천만원 *0.14%=29만4천원

지방교육세 =34만5천원*20%=6만9천원

#재산세를 납부하게 되는 경우 재산세만 부과하는가?

재산세에는 재산세 납부세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 부가된다. 또 도서지역 안에 있는 재산의 경우 재산세 과세표준의 0.14%만큼 도시지역분 재산세가 추가로 부과될 수 있다.

<재산세 과세표준(재산가액>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

재산세의 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날로부터 2개월 이내에 분납하도록 신청할 수 있다.

납부할 세액이 500만 원 이하일 때는 250만 원을 초과하는 금액을 분할납부할 수 있으며, 납부할 세액이 500만 원을 초과할 때는 그 세액의 50% 이하의 금 액을 분할납부할 수 있다.

ex. 납부세액이 400만원으로 고지된 경우

9월 30일까지 250만원 납부, 11월 30일까지 150만원 납부

납부세액이 1200만원으로 고지된 경우

9월 30일까지 600만원 납부

11월 300일까지 600만원 납부

# 부동산 보유 시 내는 세금 : 종합부동산세

주택과 토지에 과세되며 건축물은 과세대상이 아니다.

종합부동산세는 특정 부동산(주택, 토지)을 과다하게 소유하고 있는 개인 또는 기업이 납세의무자가 되며 소유자별로 합산해 과세.

과세기준일 6월 1일 현재 가지고 있는 재산세 과세대상인 주택을 인별로 합산해 그 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자는 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무가 발생한다. 단독 명의의 1세대 1주택자의 경우 9억 원을 초과하는 주택을 과세대상으로 한다.

ex. 1세대1주택자, 주택 15억 구입 예정. 공시가격 10억. 종부세 절세할 수 있는 방법은?

부부공동명의. 공동명의로 하면 각각의 공시가격이 6억 원 미만이 되므로 종합부동산세 납세 의무가 없다. 단독명의 구입 후 공동명의로 변경하기 위해 배우자에게 증여한다면 증여세와 취득세가 새롭게 발생해 공동명의의 실익이 없을 수도 있다. 따라서 주택 구입 시에는 미리 절세 계획을 세워야 한다.

<부동산 유형별 과세대상의 구분>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

<종합부동산세 계산식>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

ex.  서울 종로구 공시가격 5억 아팦트, 경기도 수원 3억원 아파트. 

합산 금액 8억 원에서 6억 원을 차감한 2억 원에 90%를 곱한 금액 1억8천만원에 세율을 곱해 종합부동산세를 계산한다.

<주택 과세표준별 세율(12.16 부동산대책에 따라 개정 예정)>

<종합합산과세 대상 토지 과세표준별 세율>

<별도합산과세 대상 토지 과세표준별 세율>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

#종합부동산세는 언제 납부해야 하는가?

종합부동산세는 관할 세무서장이 고지서를 발부해 납부하거나 납세의무자가 신고방식을 선택해 신고하고 납부할 수 있다.

종합부동산세의 납기는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지.

종합부동산세 납부 시에는 종합부동산세와 농어촌특별세를 같이 납부해야 한다.

종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 분할납부 신청가능

납부세액이 250만원을 초과하는 경우 분할납부를 신청할 수 있다.

분할납부기한은 경과일 12월 15일로부터 6개월 이내다. 

<종합부동산세의 분할납부>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

#부동산 임대 시 내는 세금 : 부동산 임대사업소득세

연금형 수익형 부동산은 월세 수입이 발생하는 부동산을 말하는 것으로 여기서 얻은 소득을 부동산 임대상업소득이라고 한다. 또한 갭투자를 목적으로 전세아파트 등을 소유하면서 임대하고 있는 경우에도 세법에서 보증금에 대한 간주임대료를 산정해 3주택자부터는 임대소득으로 과세하고 있다.

#부동산을 임대하면 무조건 세금을 내야 하는가?

1주택이라도 시가 9억 원이 넘을 경우에는 월세 부분에 대해 임대소득세가 발생한다. 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 보유, 2년 거주한 주택에 한해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 그러나 주택을 임대등록하고 4년 이상 임대할 경우 거주요건 2년을 충족하지 못하더라도 2년 이상 보유요건 충족만으로도 양도소득세가 비과세된다. 다만 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 주택을 새로 임대등록할 경우 2년 이 상 거주요건도 함께 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

ex. 2018년 9워 25일 강남 소재 주택 15억 원 구입. 10억 원에 전세를 놓고 앞으로도 거주 불가능. 나중에 매도 시 1세대 1주택 비과세 혜택 가능할까?

보증금은 3주택자 이상부터 과세되므로 부동산 임대소득세 가 과세되므로 부동산 임대소득세 과세되지 않음. 거주기간 2년 미만이어도 임대사업자 등록하고 4년 이상 임대하면 2년 보유요건 충족되기에 1세대 1주택 양도소득세 비과세 헤택.

# 부동산 임대사업소득세는 어떻게 계산하는가?

부동산 임대사업소득세는 종합과세가 원칙이다. 종합과세 방식은 총임대료 수입에서 보험료, 감가상각비 등의 필요경비를 공제하고 기본공제, 부양가족공제 등으로 소득금액을 공제해 과세표준을 구한다. 그 다음 과세표준에 종합소득세율을 곱해 세액을 계산하고 여기에 세액감면을 공제해 최종 납부세액을 계산한다. 그러나 주택임대사업의 경우 2천만 원 이하는 분리과세를 선택할 수 있다.

<주택임대사업자 과세대상>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

<간주임대료 계산과정>

#간주임대료=(보증금 합계-3억 원)*60%*2.1%(2019년 기준 이자율, 수시로 변동 가능)

#임대사업자 등록 여부에 따른 필요경비율과 공제금액

#분리과세 방식은 임대소득에 14%의 세율을 적용하며 다음과 같이 계산

주택임대소득세액={임대수입금액 - (임대 수입금액 * 필요경비율) - 공제금액} * 14% - 세액감면

세액감면은 장기임대사업자의 경우에는 산출세액의 75%, 단기임대사업자의 경우 산출세액의 30%를 공제한다. 계산식에 대입해보면 장기임대사업자는 연소득 1천만 원, 단기임대사업자는 연 400만 원까지는 임대소득세가 발생하지 않는다.

ex. 단독 세대주 오피스텔 2채 임대, 월 100만 원 월세수입. 이 외 수입 없음. 분리과세와 종합과세 방식 중 선택해 소득세를 신고할 수 있는데 어떤 방법으로 신고하는 게 유리할까?(장기임대사업자로 등록한 케이스임)

분리과세 방식에 따르면 세금은 2만8천 원.

@주택임대소득세(분리과세방식) : {1200만 원 - (1200만 원 * 60%) - 400만 원} * 14% = 11만 2천 원

@ 세액감면 : 11만 2천 원 * 75% = 8만 4천 원

@ 최종 납부세액 : 11만 2천 원 - 8만 4천 원 = 2만 8천 원.

종합과세 방식을 선택하면 세금은 14만 원(필요경비 월 10만 원으로 가정, 기본공제 150만 원, 연 1200만 원 이하 종합소득금액 세율은 6%)

@ 종합과세 : (1200만원 - 120만원 - 150만 원) * 6% = 55만 8천 원

55만 8천 원 - (55만 8천 원 * 75%) = 13만9500원

왜 종합과세 방식이 유리한지

일반적으로 분리과세 방식이 절세효과가 있으나 종합소득금액(임대수입과 다른 종합과세 대상 소득을 합한 금액에서 필요경비와 종합소득공제를 차감한 금액)이 연 1200만 원 이하인 경우에는 종합과세 방식이 유리하다.

국세청은 홈택스에 주택임대소득 신고프로그램을 개발중. 분리과세 방식과 종합과세 방식의 세액 비교, 간주임대료 계산, 임대물건 자동 불러오기 등의 기능 제공 예정.

# 부동산 임대사업소득세는 언제까지 내야 하는가?

소득세는 1년 동안 벌어들인 수입에 대해 부과하는 국세다.

따라서 부동산 임대사업소득세의 경우 1년 동안 받은 임대료 등에 대해 그당음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 홈택스를 이용하거나 주소지 세무서에서 신고 및 납부할 수 있다.

홈택스의 종합소득세 신고도움 서비스에서는 신고서 작성방법에 대한 안내가 잘 되어 있어 집에서도 간편하게 신고 납부할 수 있다. 그러나 전자신고가 익숙하지 않다면 종합소득세 신고기간에 직접 세무서에 방문해 자세히 문의할 수 있다. 신고기간에는 전화연결이 어려우니 직접 방문해 문의하는 게 좋다.

# 부동산 매도 시 내는 세금 : 양도소득세

양도소득세는 국세에 해당한다. 양도의 대표적인 원인으로는 매매가 있으며 이외에도 현물출자, 부담부증여, 교환 등이 있다.

# 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1.일반지역 

2년간 보유 후 팔게 되면 양도소득세 비과세 대상

2.조정대상지역

2년 거주요건과 2년 보유요건을 충족해야.

2년 거주요건은 2017년 8월 3일 이전에 계약금을 지불했거나 주택을 구입한 경우에는 해당되지 않는다.

취득하고자 하는 주택의 조정대상지역 여부는 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있다.

<투기지역 투기과열지구, 조정대상지역(2020년 2월 21일 기준)>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

#1주택 요건

<일시적 1세대와 1주택 비과세 요건>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

1.일시적 1세대 2주택

다음 요건에 해당하면 일시적인 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 헤택을 받을 수 있다.

-신규주택 취득시점 : 기존 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과되어야 한다.

-종전주택 처분시점 : 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 팔아야 한다.

단 조정대상지역에 기존 주택이 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득한 경우에는 1년 이내에 신규주택으로 전입학고 종전주택을 양도해야 한다. 다만 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입 기간이 임대차 계약 종료 시점(최대 2년)까지 연장된다.

2.혼인으로 2주택이 된 경우

결혼 전에 각각 1주택을 소유하다가 혼인으로 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 간주한다.

3.동거 봉양을 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우

1주택을 보유한 채 1세대를 구성하는 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속(부모, 조부모 등)을 동거 봉양하기 위해 세대를 합치게 된 경우에도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 직계존속 중 한 사람만 60세 이상이면 되고, 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 해당된다. 다만 직계존속이 암이나 희귀병 등에 걸려 동거하며 부양해야 하는 경우에는 60세 미만일지라도 비과세 적용을 받을 수 있다.

#양도소득세는 어떻게 계산하는가?

양도도득세는 양도차익, 즉 시세차익에 대해 과세를 하는 세금이다. 양도차익은 부동산 등을 매도 시 양도가액(매매가액)에서 필요경비(취득가액, 자본적 지출액, 양도직접비용)를 차감해 계산

자본적 지출액이란 양도하는 자산의 가치를 증가시키거나 자산의 수명을 늘리는 비용으로 베란다 방 확장, 창틀 바닥 공사, 보일러 교체 등이 있다. 벽지나 장판 교체, 보일러 수리비 등은 양도차익에서 차감되지 않는다.

재산세와 종합부동산세는 부동산의 가치를 증가시키는 비용이 아니므로 양도차익에서 차감되지 않는다.

취득 및 양도 시에 직접 지출된 비용으로 인정받을수 있는 것은 취득세, 국민주택채권 매각 차손 , 공인중개사 보수, 법무사 수수료, 세무신고서 작성 비용, 공증비용, 인지대 등

세금계산서, 금융기관 이체명세서 등을 빠짐없이 보관하는 것이 좋다. 비용이 인정되지 않더라도 일단은 증빙서류를 보관하는 습관을 가지는 것이 중요하다.

<양도소득세 고려 시 필요경비>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

# 장기보유특별공제

양도차익이 계산되면 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 적용해 과세표준을 계산하고, 여기에 해당하는 세율을 곱해 최종적으로 양도소득세를 산출.

@ 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제

@ 양도소득세 = 과세표준 * 세율

장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 오랫동안 보유했을 경우 세금 절감 혜택을 주는 제도다. 물가상승에 따른 부동산 처분이익을 양도차익에서 공제해주는 제도로 3년 이상 보유한 등기된 부동산에 한해 적용한다. 

조합원 입주권도 장기보유특별공제대상이지만 조합원에게서 취득한 것은 제외한다.

조정대상지역에서 1세대2주택 이상인 경우에도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.1세대2주택 이상을 판단할 때는 주택의 수에 조합원 입주권도 포함하며 장기임대주택은 제외한다.

장기보유특별공제는 크게 1세대 1주택에 대한 공제율과 일반부동산의 공제율로 나누어진다. 1세대1주택에 대한 공제율은 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우만 해당된다. 조합원 입주권은 주택 수에는 포함되지만 일반공제율을 적용한다.

<장기보유특별공제율>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

실거래가가 9억 원을 초과하는 주택에서 9억 원을 초과하는 부분은 양도소득세 과세대상에 해당된다. 실거래가 9억 원을 초과하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제율은 2년 이상의 거주요건을 충족하고 3년 이상 보유한 경우에는 1년에 8%씩 10년 이상 보유할 경우에는 최대 80%까지 적용된다.

<9억 원 초과 1세대 1주택의 장기보유특별공제율>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

일반부동산에 적용되는 장특공률은 일반부동산, 조합원 입주권, 2년 거주요건을 충족하지 못한 1세대 1주택에 적용되며, 3년 이상 보유한 경우에는 1년에 2%씩 15년 이상 보유할 경우에는 최대 30%까지만 적용된다.

2021년 양도분부터는 1세대 1주택의 장특공을 보유기간과 거주기간으로 구분해 적용한다.

2020년 기준으로는 1세대 1주택을 5년간 보유하고 2년 이상 거주한 경우 공제율이 40%지만 2021년부터는 5년간 보유하고 거주기간이 2년~3년 미만일 경우에는 20%의 공제율을 적용하므로 공제율의 차이가 상당히 크다.

조정대사지역에 소재한 주택의 양도소득세 계산과정은 보유주택 수, 보유지역, 보유기간, 거주기간, 매도시기, 양도가액에 딸라 달라지기 때문에 매우 복잡하다. 그리고 절세전략 여부에 따라서도 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 발생할 수 있다.

<조정대상지역 내 주택의 보유주택 수별 과세(개정 예정)>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

<일반지역 주택의 보유주택 수별 과세>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

#양도소득기본공제

양도소득기본공제는 양도소득이 있는 자에게 양도소득금액에서 연 250만 원을 한도로 공제하는 제도.

ex. 부부 공동명의로 했을 경우 부부가 각각 250만원씩 총 500만 원 공제 가능

2개 부동산을 같은 연도에 매도할 경우: 2개 합해서 250만원 공제 - 연도를 다르게 매도할 경우 각각 250만 원 씩 총 500만 원 공제 가능. 2개 부동산 매도 계획이라면 연도를 달리해 매도하는 것이 유리.

#양도소득세율

금액이 커질수록 세율도 높아지는 초과누진세율 구조로 금액에 따라 세율이 다르다.

<부동산별 세율>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

부부공동명의로 해 양도차익을 분산시키면 소득 구간이 달라져 세율을 낮추는 효과가 있다.

#주택임대사업자의 양도소득세 특례

주택임대사업자의 양도소득세는 지난 2~3년간 잦은 세법 개정으로 취득일, 양도일, 임대상업자 등록일 등에 따라 장기보유특별공제와 세율적용이 다르다. 

2채 이상 임대하고 있는 주택임대사업자는 소유 중인 주택의 취득일 등 내용을 정리해 두는 것이 양도순서나 양도시기를 결정하는 데 도움이 된다.

@장기보유특별공제 특례 : 8년 이상의 장기임대사업자

장특공은 양도소득세 비과세 다음으로 혜택이 큰 항목이다. 8년 이상 장기임대 시 양도차익의 50%를 공제하고 10년 이상 장기임대 시에는 양도차액의 70%를 공제한다.

장특공 특례를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 한다.

• 지방자치단체와 세무서에 장기임대사업자 등록
• 국민주택규모 이하(면적 기준 적용)
• 임대개시일 현재 기준시가 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하(2018년 9월 13일 취득부터, 가액 기준)
• 임대료 증액 제한(5%)을 준수(2019년 2월 12일부터 적용)

#장특공 추가공제 : 6년 이상의 임대사업자

장특공 추가공제는 6년 이상 임대할 경우 장특공에 추가(2~10%)해 공제하는 제도. 다음의 요건을 충족하면 장특공 추가공제를 받을 수 있다.

• 지방자치단체와 세무서에 장기임대사업자 등록
• 임대개시일 현재 기준시가 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하
• 6년 이상 임대하는 경우
• 임대료 증액 제한(5%)을 준수(2019년 2월 12일부터 적용)
• 2018년 3월 31일까지 사업자등록

#양도소득세 중과 배제

조정대상지역의 다주택자는 양도소득세 중과세율을 적용받는다. 2주택일 경우에는 일반세율에 10%가 중과되고, 3주택일 경우에는 20%가 중과되며, 장특공도 받을 수 없다

그러나 임대사업자로 등록하고 다음의 요건을 충족하면 장특공 받을 수 있고 세율도 중과되지 않는다. 다만 2018년 9월 13일 이후 취득한 임대주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 중과세율이 적용된다.

• 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자 등록
• 임대개시일 현재 기준시가 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하
• 단기임대사업자(2018년 3월 31일 등록주택까지만 유효)
• 장기임대사업자(2018년 9월 13일 취득주택까지만 유효
• 임대료 증액 제한(5%)을 준수(2019년 2월 12일부터 적용)

#양도소득세는 어떻게 신고해야 하는가?

@신고기한

• 예정신고, 납부기한 : 매도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
• 확정신고, 납부기한 : 매도한 다음 해 5월 1일부터 5월 31일

ex)잔금지급일 7월 10일이면 9월 30일까지가 예정신고 납부기한.

@전자신고방법

양도소득세 신고는 직접 세무서에 방문하거나 우편신고 또는 전자신고도 가능하다. 전자신고는 홈택스를 이용.(홈택스 젒속 - 신고 납부 선택 - 양도소득세 선택)

#주택임대사업자에게도 소형 주택이 유리하다

전용 60m2 이하, 매매 가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 아파트 같은 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내에 주택임대사업자 등록을 하고 일정한 요건을 갖추면 취득세 면제 또는 감면 혜택

• 60m2 이하의 신축이거나 최초로 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 분양받아 취득한 주택
• 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대주택으로 등록된 주택
• 의무임대기간 준수
• 임대료 증액 제한(5%) 준수

#주택임대사업자 등록 시 꼭 세무서에 방문해야 할까?

지방세와 국세의 세금 혜택을 받으려면 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 한다.

세무서에 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항. 직접 방문하지 않고 홈택스에서 신청할 수 있다.

세무서에 주택임대사업자로 등록하지 않으면 미등록 가산세(수입금액 * 0.2%)가 부과된다.

반면 지자체에서 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항이 아니다. 시군구청에 직접 방무나지 않아도 렌트홈에서 등록할 수 있다. 만일 의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우 3천만원의 과태료가 부과되므로 단기보유 목적으로 주택임대를 하고자 한다면 홈택스를 이용해 국세청에만 사업자등록을 하는 게 유리하다.

# 주택임대사업자 재산세

공동주택 또는 주거용 오피스텔을 2호 이상 임대 시 재산세 감면 혜택

면적이 40m2 이하이면서 재산세가 50만원 이하일 경우 단기임대 장기임대 모두 재산세 전액 면제, 50만원을 초과할 경우에는 85%의 감면 혜택을 받을 수 있따. 그 이외에는 임대기간과 면적에 따라 감면이 다르다

단기임대의 경우 면적이 40~60m2이면 50%, 60~85m2이면 25%의 재산세가 감면된다. 

재산세 감면을 받기 위해서는 공동주택 또는 오피스텔을 2호 이상 임대해야  한다. 그러나 장기임대이면서 40m2이하인 경우에는 1호 이상의 임대도 재산세 면제 및 감면의 대상이 되며, 면적이 40~60m2이면 75%, 60~85%이면 50%의 재산세가 감면된다. 주인세대를 제외한 모든 호수가 40m2 이하인 다가구주택의 임대도 재산세 면제 및 감면을 받을 수 있다.

#주택임대사업자 종합부동산세

<종합부동산세 합산배제 주택의 요건>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

2018년 9월 14일 이후부터 1세대 1주택을 보유한 채로 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 장기주택 임대사업자 등록을 하더라도 종부세 과세대상이 된다.

# 임대사업소득세

주택임대사업을 하게 되면 사업자등록 여부와 상관 없이 주택임대사업에서 발생하는 월세 및 보증금에 대해 종합소득세를 신고 납부해야 한다.

월세는 고가의 1주택자왕 2주택자부터, 보증금은 3주택자부터 보증금의 합계가 3억 원을 초과하는 부분에 대해 과세된다. 

<주택임대사업자 과세대상>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

종합소득세 신고 시 지자체와 세무서에 주임사 등록하고 법에서 정한 일정 요건을 갖춘 임대사업자는 필요경비, 기본공제, 세액감면 등의 혜택을 받을 수 있다.

주임사 소득에 대한 세제혜택을 받기 위한 요건

• 국민주택규모(85m2) 이하의 주택일 것
• 단기, 장기의 법정 의무임대기간 준수
• 임대료 증액 제한(5%) 준수
• 임대개시일 당시 공시가격이 6억원 이하

<단기임대와 장기임대의 세액감면>출저 : 부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

# 주택임대사업자 양도소득세

거주주택 외의 다른 주택을 장기임대사업자 등록을 하고 임대하게 되면 최초로 거주주택을 양도하는 경우 양도세 비과세를 적용받을 수 있다.