부동산 취득세는? 납부기한은 언제···취득가액·인지세는?

부동산과 세금 문제는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 여러분들이 부동산 매매에 대한 의사가 있다면 일단 세금부터 잘 알아야 합니다. 그럼 부동산을 취득할 때 어떤 세금의 종류가 있고, 어떤 기준으로 부과하는지 알아보도록 합시다. 

모르면 엉뚱한 곳에서 바가지를 쓸 수도 있으므로 미리 부동산 취득 시 세금에 대해 알아두셔야 합니다. 실제로 매수를 앞둔 분이라면 부동산에 예상비용을 추계해 산출해 달라고 하고, 잘 아는 전문가에게 자문을 구하는 것도 현명한 방법이라고 생각합니다.

저는 2010년도에 아파트를 매수한 경험이 있는데 당시의 부동산에서 제시한 영수증을 보니 등록세, 교육세, 대법원인지, 중지, 채권, 등본열람 및 발급, 수수료 등으로 구성돼 있어 의아한 항목이 있긴 합니다만 확인하고 대책을 세우기에는 이미 너무나도 많이 늦었습니다. 저처럼 무지한 채로 부동산을 취득하기보다는 잘 알아보시고 현명하게 취득하시길 권해드립니다. 저도 앞으로 매수한다면 꼼꼼하게 확인 후 매수할 계획입니다.

우선 부동산 취득이라고 하는 용어의 기본적인 개념부터 살펴보면 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의해 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 의미합니다.

# 취득세, 취득한 날로부터 60일 이내 신고·납부해야

부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청, 군청, 구청에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 

취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부해야 합니다. 

만약 부동산을 취득하고도 법령에 정해진 기한 내에 납부하지 않으면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)을 추가로 부담해야 하므로 취득세 납부 기한을 꼭 유념하시기를 바랍니다. 보통 부동산을 거래할 때 매수 시 부동산을 통해 세금을 납부하기 마련이지만 나홀로 등기를 하실 경우 기한을 명심하시기를 바랍니다. 

▼부동산 취득 시 과세표준 및 세율(취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 → 합계세율)

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억이하 주택	85m2 이하	1.0%	비과세	0.1%	1.1%
	85m2 초과	1.0%	0.2%	0.1%	1.3%
6억초과 9억이하 주택	85m2 이하	2.0%	비과세	0.2%	2.2%
	85m2 초과	2.0%	0.2%	0.2%	2.4%
9억 초과 주택	85m2 이하	3.0%	비과세	0.3%	3.3%
	85m2 초과	3.0%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 매매(토지, 건물 등)		4.0%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속(농지 외)		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)		3.5%	0.2%	0.3%	4.0%

구분			취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
농지	매매	신규	3.0%	0.2%	0.2%	3.4%
		2년 이상 자경	1.5%	비과세	0.1%	1.6%
	상속		2.3%	0.2%	0.06%	2.56%

1)2013년 8월 28일 이후 최초로 취득하는 분부터 적용(‘지방세법’ (2013년 12월 26일 법률 제12118호로 개정된 것) 부칙 제2조)

2)국민주택이하(85m2 이하)는 농어촌특별세 비과세

※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐

# 취득가액 산정방법은?

취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.

단 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가격에 의해 계산합니다.

▼시가표준액

구분		산정방법
건물	주택	개별(공동) 주택의 공시가격
	주택 이외	지방자치단체의 장이 결정한 가액
토지		개별공시지가

# 인지세, 계약서 등 증서 작성시 납부

또 부동산 취득시 납부해야 하는 세금으로 인지세가 있습니다. 인지세는 계약서 등 증서를 작성할 때에 납부하는 세금입니다. 부동산 취득과 관련해 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입해 증서에 첨부하고 소인해야 합니다. 단 등기이전의 경우에는 법원 공무원이 소인합니다.

▼부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액

기재금액			세액
1천만원 초과~3천만원 이하			2만원
3천만원 초과~5천만원 이하			4만원
5천만원 초과~1억원 이하			7만원
1억원 초과~10억원 이하			15만원
10억원 초과			35만원

※ 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세됩니다.

2015년 1월 1일부터 인터넷 상(‘전자수입인지’ 또는 ‘http://www.e-revenuestamp.or.kr’)에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로 변경됐으며, 우표형태의 종이수입인지를 첨부·소인하는 방식은 폐지돼 사용할 수 없으니 참조하시기 바랍니다.

# 국세청, 부동산 취득 자금출처 조사

부동산을 미성년자나 배우자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해봐야 합니다. 왜냐하면 국세청은 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등을 고려해 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사하고, 조사결과 취득자금 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부해야 할 수도 있기 때문입니다.

국세청 조사결과 재상증여 사실이 밝혀지만 세금 부담이 따르게 됩니다. 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금의 출처와 자금의 흐름을 철저히 조사받게 되며, 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비해 세금을 30% 이상 더 불게 되니 유의하셔야 합니다.

부동산을 상속받거나 증여받는 경우 별도로 내야 하는 상속세 또는 증여세에 대해서는 차후 포스팅을 하면서 살펴보도록 하겠습니다.

PS 이 내용은 국세청의 부동산 세법 안내를 참고해 작성하였습니다. 실제로 매매 시에는 거래 공인중개사 및 법무사의 자문을 받으시길 바라며, 해결하기 어려운 부분이 있으면 관련정부부처에 문의하시기 바랍니다.