부동산 하락할까? 상승할까? 재야고수 3인의 시각

흔히 어느 분야에서나 숨은 고수들이 있기 마련입니다. 부동산 분야도 책도 읽고 카페에 가입해서 공부를 하다 보면 재야의 고수들을 알게 됩니다. 그들이 언론을 통해 또는 관련된 주제의 카페를 통해 하는 말은 주의깊게 볼 수밖에 없습니다. 그들의 선견지명으로 인해 고정팬이 생기기도 합니다. 언론에 보도된 재야의 고수들의 입을 통해 올해의 부동산 시장을 전망해보도록 하겠습니다. 부동산 재야의 고수, 필명 아기곰, 빠숑, 조던의 올해 부동산 전망은 어떨까요?

# 아기곰, 4분기 공급과잉 지역 하락

우선 아기곰님. 아기곰님은 ‘부동산 비타민’이라는 책을 저술하셨고 부동산 재테크 모임인 ‘아기곰 동호회’의 운영자입니다. 가끔 부동산 강의도 하시는데 몇 년 전에 그분의 소중한 강의를 들은 적이 있었는데 기록으로 남겨놓지 못해 안타깝군요.

아기곰님은 지난 1월 매일경제 보도에서 "부동산시장은 정책·심리적 영향이 큰 곳이지만 시장 분위기와 상관없이 워런 버핏이 말하는 '가치투자'가 기본 중 기본"이라며 "강남권 재건축 단지는 지난해 이후 급등해 너무 오른 감이 있어 올해 추격매수는 수익률이 기대치보다 낮을 공산이 크다"고 말했습니다. 강남이야 워낙 자본이 든든하신 분들이 접근하는 곳이라서 큰 관심은 없지만 부동산 흐름을 읽을 수 있기에 가볍게 볼 수 없는 지역입니다. 올해 강남권을 염두에 두고 계시다면 구매하는 데 더욱 주의를 하고 급매 위주로 전략을 짜보는 것이 현명할 것 같습니다.

그는 또 "개발 호재가 가시화되는 지역이나 전세가 비율이 빠르게 오르는 단지, 재건축에 비해 상대적으로 가격이 덜 오른 입주 아파트를 고르는 것이 부동산 투자의 가치투자 방법"이라며 "하락세인 시장에서는 급매물을 잡는 것이 중요하지만, 개발 호재 등으로 상승세를 타는 곳은 발품파는 것 외에도 가격변동률 비교 분석이 필수적"이라고 지적했습니다. 가격변동률 비교, 역시 부동산도 통계를 기반으로 과학적으로 접근해야하나 봅니다.

아기곰님은 또 지난 1월 한국경제신문에서 2017년 부동산 시장을 2016년보다 어려울 것이라고 진단했습니다. 그는 “지난해에는 악재 우려 때문에 어려웠다면 올해는 우려가 현실로 나타날 것”이라며 “상반기는 어려운 시장이 되겠고 하반기는 지역에 따라 차별화가 나타나며 하락하는 지역과 상승하는 지역이 있을 것”으로 예측했습니다.

그는 또 2017년 4분기부터 공급이 많은 지역은 집값이 하락하고 공급이 상대적으로 적은 지역은 꾸준히 상승할 것이라는 분석했습니다. 

# 빠송, 가장 큰 악재는 ‘대출 규제’

빠숑님은 ‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를 운영하고 계시며, ‘부자들만 알고 있는 수도권 알짜 부동산 답사기’, ‘다시 쓰는 택리지 부자의 지도’, ‘흔들리지 마라, 집 살 기회 온다’ 등 다수의 책을 집필하신 분입니다.

빠숑님은 지난 1월 한국경제신문 보도에서 올해 부동산 시장의 가장 큰 악재로 ‘대출 규제’를 꼽으면서 “투자 수요가 빠진 지역은 입주 물량이 몰리면 역전세 및 시세 하락까지 연결될 가능성이 있다”고 지적했습니다. 

그는 “2013년부터 2015년까지는 전국 모든 부동산이 상승장이었지만 2016년부터 지역별로 차이를 보이기 시작했다”며 “올해 이런 차이가 더 심화될 것”으로 내다봤습니다. 최근 5년 동안 크게 상승한 지방 시장은 지역에 따라 조정장이 펼쳐지고 공급 대비 수요량이 더 많은 수도권, 특히 서울은 조금 더 긍정적인 시장이 될 것이라는 분석을 내놨습니다.

# 조던, 신도시 입주폭탄 주의해야

조던님은 JD부동산경제연구소를 운영하고 계시며, M이코노미뉴스에서 칼럼을 집필하고 계시는 분입니다.

그는 부자가 되는 공식에 대한 칼럼을 통해 땅이나 주식으로 부자가 될 수 있다고 강조하고 있습니다. 따라서 여유자금으로 많이 오를 종목(주식, 땅), 가격이 싼 종목(주식, 땅), 가격이 정해지지 않는 종목(주식, 땅)을 사되 처음부터 싸게 사라는 점을 강조하고 있습니다. 처음부터 싸게 유망한 것을 사고 많이 오를 때에 가서 팔아야 한다는 것이죠. 어찌보면 당연한 이치이지만 이를 실천에 옮기기는 어려운 것 같습니다.

조던님은 2월 칼럼에서 “한 마디로 폭풍전야와 같다. 대형 신도시들의 입주가 카운트 다운에 들어갔다. 신도시 입주는 입주폭탄이다. 그것이 떨이지면 인근 구도심의 아파트는 추풍낙엽이 된다. 부동산 관련업에 종사하는 필자로서는 제발 2008년의 악몽이 되살아나지 않기를 기도해 본다”라고 하면서 올해 부동산 시장에 대한 우려를 나타냈습니다.

세 분의 인터뷰를 살펴보니 아무래도 올해 부동산 시장은 날씨에 비유하자면 '비'나 '눈'에 해당되는 것 같습니다. 앞으로 부동산 시장을 지켜보면서 대출도 어느 정도 건전화 되고, 정부가 규제를 풀 때 쯤 매매를 고려하는 것이 낫지 않을까 하는 나름대로의 결론을 내려봅니다. 저는 당분간 시장을 지켜보면서 좀 더 공부에 매진하겠습니다.