부동산 P2P 대출, 리스크 줄이는 방법은?

최근 저금리의 장기화와 주택시장 침체, 박스권 주식시장 등 투자처가 마땅치 않자 P2P 투자가 성행하고 있습니다. 

한국P2P금융협회에 따르면 P2P 대출시장은 2015년 신규 P2P 업체들의 진입이 시작되면서 2016년에 가파른 성장 추세를 보이고 있습니다. 2016년 6월 대출잔액 1129억에서 2017년 1월 3347억 규모로 상승했으며, 누적대출액은 2016년 6월 1526억에서 2017녀 1월 5275억원으로 늘어났습니다.

 

P2P 대출시장의 규모가 빠르게 확대되고 있는 것은 무엇보다 부동산 관련 P2P 대출의 급속한 성장에 기인하는 것으로 파악됩니다. 부동산 관련 대출잔액은 2016년 9월 1216억에서 2017년 1월 2214억으로 증가했으며, 전체 대출잔액 중 비중이 2016년 9월 58.3%에서 2017년 1월 66.0%로 늘었습니다.

부동산 P2P 대출 중에서도 특히 ‘건축자금 대출’(PF 대출)이 부동산 담보 대출보다 높은 비중을 차지하고 있는 것으로 분석됐습니다. 건축자금 대출(PF 대출) 잔액은 2016년 9월 832억에서 2017년 1월 1708억원으로 증가했으며, 부동산 담보 대출잔액은 2016년 9월 384억에서 2017년 1월 505억원으로 상승한 것으로 나타났습니다.

이처럼 급격하게 늘어난 P2P 대출에 대해 금융위원회가 ‘주의보’를 발령했습니다. P2P 업체는 부동산 P2P 대출에 대해 통상 1년 이내의 투자금 단기 회수), 담보의 확보 등을 언급하며, P2P 업체 취급 투자상품은 안전하고 수익률(10~20%)도 높은 매력적인 투자상품이라고 투자자들에게 적극 홍보하고 있는 상황입니다.

하지만 부동산 P2P 대출상품이 신용대출 등 다른 대출상품보다 안전한 것은 아니므로, 투자자들은 투자 결정시 더욱 많은 사항들을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

■ P2P 대출이란?

P2P란 Peer to Peer의 약자로, P2P 대출은 금융기관을 거치지 않고 온라인 플랫폼에서 개인 간에 필요 자금을 지원하고 대출하는 서비스를 의미합니다. 불특정 다수로부터 투자금을 모아 대출을 원하는 사람에게 약속한 기간 동안 이자를 받는 대출 서비스로 일종의 크라우드 펀딩 개념입니다. 

먼저 대출업체가 대출 신청을 받은 후 적정 금리를 결정해 인터넷 게시판에 올리면 투자자들이 이를 보고 투자하는 방식입니다. 대출업체는 대출자로부터 매달 원금, 이자를 받아서 투자자에게 돌려줍니다.

미국 등 선진국에서 핀테크(금융+기술) 붐을 타고 시장이 급속히 커지고 있으며, 은행에서 대출을 받기 어려운 자영업자나 소상공인들이 자금을 마련할 수 있고, 투자자들이 저금리 시대에 수익을 얻기 위한 방법으로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

반면 국내에는 투자자 보호를 위한 장치가 마련돼 있지 않아 위험도가 크다는 단점이 있습니다.

P2P 대출은 영국의 조파닷컴(zopa.com)이 2005년 처음 시작하였으며 국내에도 머니옥션을 비롯한 8퍼센트, 펀다, 렌딧, 테라펀딩, 팝펀딩 등을 통해서 P2P 대출이 이뤄지고 있습니다.(출처 시사상식사전 박문각)

그렇다면 부동산 P2P 대출상품에 대한 투자자 유의사항에는 무엇이 있을까요? 금융위원회가 안내한 내용을 위주로 살펴보도록 하겠습니다.

# 원금보장 아냐, 손실가능성도

다른 P2P 대출 투자상품뿐만 아니라, 부동산 P2P 대출상품도 결코 원금보장 상품이 아니며, 부동산 시장 상황 등에 따라 차입자의 연체·상환지연 등 채무 불이행이 발생하면 투자원금의 손실 가능성이 있습니다.

따라서 원금손실을 최소화하기 위해서는 담보대상, 채권순위(선·후순위), LTV 비율, 담보권 실행방식(담보물의 경매처분, 채권매입추심업자에 담보부 대출채권 매각 등) 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 건축자금 대출(PF 대출)의 경우에는 일반적으로 건축 예정 토지를 담보로 설정하나, 업체에서 제시한 건축물 준공 후 가치를 확정된 담보물의 가치로 오인하지 않도록 주의해야 하며, 일부 PF 대출상품 중 토지에 대한 담보권이 후순위거나 담보가 없는 경우도 존재하므로 투자조건을 상세히 검토할 필요가 있다는 것이 금융위원회의 권고사항입니다.

투자자들은 “담보대출이니 걱정말고 투자하라”는 문구는 광고·홍보 문구일 뿐이므로 각별히 주의할 필요가 있습니다.

# 높은 금리는 높은 위험 수반

금유위원회는 또 높은 수익률을 추구하는 것은 투자자 선택의 몫이지만 투자에 앞서 정확한 리스크 파악과 분석이 선행될 필요가 있음을 피력했습니다.

 

차입자가 은행 등을 통한 저금리 대출이 아닌 중·고금리 대출을 받는다는 것은 높은 금리만큼의 위험성을 내포하고 있다는 의미합니다.

P2P 업체에서 제공하는 일반적인 부동산 담보 대출에 대한 투자 상품의 경우, 후순위 채권이 대부분인 상황(은행 등을 통한 선순위 대출 이후 추가적인 대출로서 이용)이므로 후순위 채권의 경우 차입자의 채무불이행시 담보처분 가격에 따라 원금손실이 크게 발생할 수 있으므로 각별한 주의 필요합니다. 

일부 업체의 경우 차입자 모집을 위해 LTV 100%까지 대출이 가능하다고 광고하고 있으나, 투자자 측면에서는 담보가치 하락이 직접적 손실로 귀결될 수 있습니다. 또 건축자금 대출(PF대출)의 경우에는 건축물 준공 후 미분양이 발생하거나 준공가치가 예상보다 낮아질 수 있는 리스크가 반영되므로 주의해야 합니다.

# 단기 대출, 꼭 위험도 낮지 않아

부동산 P2P 대출상품의 경우 신용대출과 달리 통상 1년 이내의 단기간 대출에 대한 투자상품이 다수인데 최근 금리인상 등에 따른 경기 침체 시 부동산 가격하락 우려가 있으므로 투자 여부를 신중히 판단할 필요가 있습니다. 단기 대출임에도 부동산 시장의 경기변화에 따라 채무상환 연체가 발생할 가능성은 상존하기 때문입니다.

# 고수익일수록 리스크 분석 더욱 중요

부동산 P2P 대출상품의 경우 신용대출과 달리 투자 실행 전 추가적으로 고려해야 할 리스크들이 존재합니다.

건축자금 대출(PF 대출)의 경우 사업계획의 타당성(부동산 수요 등), 시행·시공업체 안정성 등 부동산 사업 관련 리스크를 파악해야 합니다. 시행·시공업체 안정성은 만일 담보물 소유권을 신탁회사에 이전하는 경우 시공사의 파산·부도시 제3의 채권자로부터 재산권 보호에 유리합니다.

또 담보가치 평가방법, 담보권 순위, 담보가치 하락 가능성 등 담보 관련 리스크도 파악해야 합니다.  담보물에 대한 감정평가, 공신력 있는 금융회사의 부동산 시세 자료 등을 통해 담보가치를 평가할 수 있습니다.

아울러 차입자의 채무불이행 발생시 채권추심 방식, 정산시기 등 추심 관련 리스크도 파악을 해야 합니다. 채권매입추심업자에 대한 채권매각이 경매(8∼12개월)보다 상대적으로 신속하기 이뤄집니다.

# 투자대상 직접 확인해야

금융위원회는 또 업체의 말만 무조건 신뢰하기보다 투자대상을 직접 확인하거나 필요할 경우 추가자료 등을 통해 충분히 확인한 후 투자를 실행할 것을 권고했습니다.

일부 P2P 업체는 투자의 유리한 측면만 부각하고 위험요인은 축소해 투자자의 합리적인 투자결정을 저해하므로 투자대상(담보물)을 직접 방문해 주변 시세·분양률 등을 확인하거나 투자(담보)에 대한 의문점은 업체에 정확한 내용을 문의·확인할 필요가 있습니다. 

■ P2P 대출 가이드라인(자료 금융위원회)

가이드라인은 금융회사(은행·저축은행·대부업체 등)가 P2P 업체('P2P 대출정보 중개업자')와의 연계 영업을 위해 확인해야 할 사항을 규정한 것입니다.

▶투자한도

투자자 보호를 위해 1개 P2P 업체당 연간 투자한도를 설정하되, 투자전문성, 위험감수 능력 등을 감안하여 차등화

 - 일반 개인투자자 : 연간 누적금액 1천만원(동일차입자 5백만원)

 - 소득적격* 개인투자자 : 연간 누적금액 4천만원(동일차입자 2천만원)

   * ① 이자‧배당소득 2천만원 초과 또는 ② 사업‧근로소득 1억원 초과

   ※ 법인 투자자 및 자본시장법상 전문 투자자(개인)는 별도의 투자한도 없음

▶투자금의 별도 관리

투자자로부터 받은 투자금을 P2P 업체 등의 자산과 분리·관리하여 고객 재산 보호

  - 은행, 상호저축은행, 신탁업자 등 공신력 있는 기관에 투자자의 재산임을 밝히고 예치 또는 신탁

▶영업행위 준수사항

P2P 업체와 연계 금융회사 등이 P2P 대출에 투자자 또는 차입자로서 참여하는 행위 등 제한

   * 예) 본인 건물의 건축자금을 모집하기 위하여 직접 P2P 업체를 설립

▶투자광고

“원금보장”, “확정수익” 등 투자자들이 투자금이 보장된다고 오인할 소지가 있는 내용을 알리는 행위 금지

▶정보공시

투자여부 판단에 도움을 줄 수 있는 다양한 정보*를 투자자가 쉽게 이해할 수 있도록 홈페이지에 게재

   * 투자위험, 차입자 정보(대출목적, 사업내용, 신용도, 재무현황, 상환계획, 담보가치 등), 예상수익, 계약해제·해지, 조기 상환조건 등

   - 특히 차입자에 대한 정보는 투자자에게 제공하기 전에 P2P 업체가 관련내용을 확인할 의무